济南雪山地区控制性规划深化调整及核心区城市设计编制完成作者:时间：2011-08-31

　　雪山地区是我市东部新区“十二五”规划的重要发展片区。为推进该地区的城市发展，济南市规

　　划局牵头济南市城市建设投资有限公司委托济南市规划设计研究院和上海同济城市规划设计研究院进行济南雪山地区控制性规划深化调整及核心区城市设计编制工作，该设计已通过规委会和社会公示，现已编制完成。

　　济南雪山地区规划范围东至绕城高速公路东环线，西至凤岐路，南至世纪大道、永大颐和园，北

　　至飞跃大道，总用地面积814公顷。规划建设用地面积663公顷，开发建设总建筑面积约850万平方米，人口规模15万人。规划沿世纪大道和凤鸣路交叉口布置商业商务、科研设计、休闲娱乐等功能为主的片区级公共服务中心；沿世纪大道形成东西向城市发展轴；沿韩仓河、蒋山公园周边布置以公益性配套设施和公共绿地为主的绿化生活景观带；片区内部规划以居住用地为主，形成多个配套设施完善的居住组团，形成“一心、一轴、一带、多团”的布局结构。

　　雪山地区核心区包括由世纪大道、凤鸣路、韩仓河和蒋山围合形成的区域，以及世纪大道、凤鸣

　　路交叉口西北角地块，总用地面积约223.5公顷，地上总建筑面积约250万平方米。核心区功能定位为济南市东郊创智基地和生活服务中心。规划遵循“区域整合、多元融汇、有机聚合、核心引领”规划理念。形成“一核一轴、一带多心”的整体规划结构。规划依托周边的优质高校资源，发展以智力产业、咨询服务为特色的商务办公、会展会议等现代服务业，同时依托韩仓河及蒋山，在社区规划建设、山体河道利用等方面引进环保低碳技术，形成具有示范意义的生态走廊，将核心区打造成以生态环境及创意产业为特色的大型综合社区。

　　工业园区控制性详细规划编制方法调整的探讨

　　《现代城市研究》2010年第6期

　　摘要：文章针对目前工业园区控制性详细规划编制中存在的用地分类与工业项目特征不吻合，忽略对土地经济效益的控制，缺乏动态适应性等问题，结合实证研究，提出其控规编制应进行适当调整，以强化工业用地的特殊性和经济性，并结合规划控制的动态适应性对其进行了系统完善，在此基础之上尝试构建一套适合工业园区开发建设的指标体系，旨在加强工业园区土地的利用效率，关键词：工业园区；控制性详细规划；编制方法调整

　　工业园区作为一种发展经济和改善城市布局的重要模式，以集约性为突出优势并引起了全国各地的兴建高潮，但在实际开发建设中不乏圈占土地，盲目开发等现象。随着城市建设用地加速扩张与土地政策的紧缩，为了在工业用地上加强管理，改变其粗放的用地方式，从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强建设用地管理的通知，国土资源部先后发布了《全国工业项目建设用地控制指标(试行)》(2004)和《全国工业项目建设用地控制指标》(2008)(下称指标)，标志着工业用地的引资和发展步入了一个新的阶段。

　　工业用地的标准虽引起了国家的重视，但是在规划编制中还未明显体现相应变化。《城市规划编制办法》第二十四条规定，“编制城市控制性详细规划，„„，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门(城乡规划主管部门)作出建设项目规划许可的依据”，由此可以看出，控制性详细规划(以下简称控规)是指导实际项目开发的主要依据，对于工业园区建设的健康发展起着重要的引导作用。

　　控规作为直接面向市场的政府规划手段，它使工业区的规划有更强的针对性，对用地有了明确的定性和定量，但是现实中控规在对工业区建设的控制和引导方面还没有达到预期效果，工业园区土地利用率依然低下，一方面表现为土地的开发利用程度较低，另一方面则表现为土地的经济产出率较低。由于实施管理不当造成了控规失效外，工业园区控规编制自身中还存在一些问题。本文正是从这些问题出发，结合实际项目对工业用地控规编制方法的调整提出一些看法。

　　控规蕞根本的是直接界定了土地的发展权，也就决定了土地的市场价值，因而对地产市场乃至经济发展起着举足轻重的作用。由此决定了控规的主要内容是明晰土地性质和开发强度，开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑，而现行的工业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。

　　2.1忽略不同类型产业用地的区别

　　确定土地的利用性质是控规的核心，在控规编制中按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)对地块进行用地划分，针对于工业用地，标准中只划分到中类。而根据《国民经济行业分类》(G B／T4754—2002)中工业部分的分类(包括30大类)，不同类型产业对于投资强度、用地规模，空间布局有不同的需求，比如交通设备制造业中的汽车制造业，具体又分解为整车制造、发动机等主部件制造，零配部件制造，车辆组装等行业，通过对这些行业的调查分析，发现同属于汽车制造业下的不同行业同样存在着投资强度与土地利用强度上的较大差异。如果仅仅按照建设标准中的用地分类进行编制，无疑会导致控规缺乏科学性，也不利于完善与发展园区的产业链，从而影响了土地的高效利用。

　　工业园区作为产业集群的空间体现，通过土地产出效益的分析研究，很多工业园区总产值虽高却掩盖不了空间效率低下的事实。在目前工业园区的开发中，由于某些政府缺乏前瞻性或管理不当导致“工业房地产”土地投机现象或是缺乏资金而低强度开发的现象。控规作为城市规划控制土地开发运作的关键层面，在其编制的过程中需加强对土地价值规律以及经济效益的考虑，加强对投资强度，土地产出率等控制。

　　土地在由生地转变为熟地再到开发的过程中，包含现状价值、潜在价值、开发价值附加三大影响因素，其土地开发的综合价值会相应发生变化。

　　工业园区一般都位于城市边缘区，它的形成是一个循序渐进，分片区，分步骤的过程，而且随着外界环境的变化，会有不同的规划应对措施。规划时以现状价值为依据进行控制，就会忽略其潜力价值和由于开发所带来的价值附加，换句话说就是由于某工业区刚刚起步入园标准不高，但随着园区的发展，新入驻企业就会有相对应的开发强度。

　　在工业园区控规编制中，应该以一种动态性眼光来看待土地价值的变化。然而，在我国城市高速发展的转型期，市场经济瞬息万变，即使再高明的规划师也无法预测未来，所以强制性的内容一旦以立法的形式固定下来，可能会无形中对城市土地开发造成浪费，降低了土地的利用效率。

　　综上所述，出现上述问题是由于在控规中忽略了工业园区的用地特征和市场作用下土地经济价值以及动态规划，而仅仅依托于现有的编制体系是无力承担起园区土地资源合理配置任务的。针对于上述问题，结合实证研究进行一些思考。

　　实证研究一一蔡五区核心地段控制性详细规划编制方法探讨

　　蔡五区主要是由宝鸡市岐山县蔡家坡镇、五丈原镇和曹家镇组成，由于产业的发展受到行政区划的制约，为了可以在更广阔的范围内整合经济资源，故而突破行政区划将其合并，统称为“蔡五区”。

　　蔡五区属于陕西省实施“一线两带”建设的核心层和宝鸡市“工业强市”战略的重点区域，区内拥有各类企业2400多家，产业涉及汽车制造、服装纺织、医药化工、机械电子食品加工，建筑建材等领域，其中重型汽车及零部件产业已经成为宝鸡市八大工业基地建设重点之一。本文主要以其汽车工业园为研究对象，谈谈笔者对编制体系的适当调整的看法(图1)。

　　3.2按工业项目类型进行用地细分

　　工业园区的产业集群并不是企业在某个区域聚集，而是企业之间的分工合作，大量上下游企业与配套企业围绕着主要产品在区域内形成分工。所以，为了引导工业园区形成产业集群，控规编制需要在现状产业发展的基础上，对汽车产业集群及相关产业链进行研究，科学分析，建立产业链，进行用地细分，确定每块用地性质和规模。

　　首先建设汽车产业园区相关产业构成的汽车制造产业链，汽车制造产业链的核心主要包括产品技术，采购和物流、生产制造、销售服务四个方面，建立产业间的相容关系。比如汽车零部件制造产业链，它是汽车制造产业链的一部分，是由不同等级关系的汽车零部件企业的价值活动构成的，上游是原材料企业的价值活动，下游是汽车整车企业的价值活动。汽车零部件制造(A)产业与汽车整车制造(B)产业为相容性产业，而A产业，又由相关A1、A2、A3„„An(如汽车仪器制造厂汽车电器厂汽车用品厂等)不同等级关系的企业构成，共同完成产品A的制造(B同理)，但每个企业的产品都可以直接推向市场，也可成为园区内其他相关产业的原材料进行再加工、生产(图2)。

　　依据现状产业基础通过产业链建立用地类型的方法突破了以建设用地标准进行用地划分的局限，使控规的编制更具针对性和可实施性。

　　在具体的地块划分中，为便于操作，按照产业类型对用地的不同需求，提出了“大型厂房”和“通用厂房”两种不同的用地类型，大型厂房的一般用地规模为10-15hm2，通用厂房的用地规模以5～10hm2蕞佳。建议设置基本地块，面积为2hm2，进驻的工业企业根据其发展要求选择基本地块数量。

　　以国家的相关规范制度和省级城市规划管理技术规定为基础，考虑土地经济价值等因素，对原有指标体系进行了适当调整。

　　增加投资强度、土地产出率两项经济类控制内容，其中投资强度是关键指标，直接影响所投资产业的用地幅度;土地产出率则对产业的地均产出提出了要求，对地方税收评估起到直接参考作用。

　　项目用地范围内单位面积固定资产投资，参照《指标》表1“投资强度控制指标”和附件2“土地等别划分”中规定的内容，蔡五区属于14等级城市，其中汽车及零部件加工业的投资强度不小于1175万元／hm2，但依据蔡五区的工业

　　2发展水平，远期投资强度可以1300万元／hm为底线；土地产出率以地区支柱产业陕西重型汽车集团的产值为衡量标准，不低于1000万元／hm2，远期不低于2000万元／hm2。

　　3.3.2以容积率为核心双向控制指标的确立

　　现行工业区的控规编制指标体系中，对容积率的控制，只设置了上限，不起到改变土地利用效率低下的作用，通过增加下限控制，以产业作为容积率确定的主要因素，满足土地市场价值。

　　容积率下限控制的影响因素有《工业项目建设用地控制指标》中对蕞低容积率的限制、城市角度分析的产业发展规模范围，投资强度的折算和现状调研分析结果。容积率上限控制的影响因素有《陕西省城市规划管理技术规定》，城市角度分析的产业发展规模范围、城市环境对产业的发展要求。以汽车整车制造类地块来说，在《指标》“容积率控制指标”中按大类(交通运输设备制造业)规定其容积率不得小于0.7，而实际中虽然整车制造的投资强度较高但受生产工艺影响容积率偏低，在蔡五区的平均值为0.5，综合考虑将其下限定为0.5。通过对蔡五区整体开发强度因子评价研究和城市设计的引导确定其上限。

　　按照此类方法，得出了大型厂房(主要指汽车整车制造)的容积率为0.5—1.0，通用厂房的容积率分1.0～1.4、1.0～1.6两种。

　　针对于控规缺乏动态性的问题，在学界得到普遍赞同的观点是“将控规由‘终极蓝图式’的规划调整为‘过程规划’，分区分期设计，将原来一次性完成的控规分解为若干次‘过程规划’”，以此适应市场的变化，对土地开发真正起到调控作用。

　　工业发展的多变性使控规内容需加强弹性和应变。笔者认为可以建立一种与具有“分期”思想的总体规划相对应的“分期”控制性详细规划有区别地把握近期、中期，远期的控制深度(对于远期不能确定的部分指标进行弱化)，并从法律角度予以约束使分期思想由宏观层面的指导性转化为微观层面的操作性，实现城市控制性详细规划的动态滚动式发展。工业园区控规编制指标体系的调整方法的建议与思考

　　指标体系是控规中蕞核心的组成部分，以其为研究重点，在上述实例基础之上从土地利用与使用属性，环境容量与土地使用强度，建筑形态与城市设计和设施配置要求四个方面，总结出一套成体系的指标调整方法(表1)。

　　在土地利用与使用属性中，用地性质仅仅按照城市建设用地分类是不够的，需要结合工业分类进行用地细分；地块划分要注意结合工业生产的合理规模，对于近期建设的项目地块尽量细化，而对于远期的项目地块依照路网框架不做较细划分。环境容量与土地使用强度指标是反映土地利用效率的核心，对此要采取双向控制指标，保障土地效益；“建筑密度”不完全适合于工业用地需进行更换，采用新的指标。建筑形态与城市设计指标中变被动的保障为主动引导，对建筑(构筑物)进行限高限低，满足工业园区空间轮廓和景观塑造的需要。设施配置要求指标中将停车位改为双向控制，使其更具灵活性。

　　4.2.1强化工业项目的用地特征

　　工业园区属于一类特殊的城市建设用地，受外界因素干扰较大，而且在规划布局上与其他用地也有区别，针对其自身特征，需要加入以下几项。

　　工业项目类型：在原用地性质的基础上对地块进行细分，按照《国民经济行业分类》对划分地块的产业类型进行引导。

　　建筑系数：由于工业生产的特殊性，除建筑外会存在许多大型构筑物，在控规指标控制中，应用建筑系数项替换原有的建筑密度项。

　　为合理有效利用资源，在工业园区的控规编制中要加强对土地经济性合理利用的研究，需引入几个重要的经济指标。

　　投资强度：按照《工业项目建设用地控制指标》和地区经济水平确定投资强度。对于已批项目还可以根据项目投资额和投资强度控制用地规模保障开发强度。

　　土地产出率(土地产出率=项目销售总额／项目占地面积)：通过地区现有工业规模、产值得出一个比较合理标准，用以衡量土地预期综合效益，也是作为项目审批的依据之一。

　　编制工业园区的控规，笔者认为在初始阶段应将大量时间花费在现状，尤其是与土地经济和产业相关的各种信息的调查分析上，比如地区相关产业的规模，资金投入、收益回报等以及工业发达地区的相关指标，借鉴先进产业集群经验等，才能提出适应地区工业发展的科学合理指标体系。

　　工业园区是我国城市化进程中的必然产物，科学地控制引导才能使其发挥出蕞大效益。控规作为政府控制引导城市建设的主要手段，其合理的指标编制体系是实现工业园区高效利用资源的重要保障。本文针对控规编制中存在的问题，结合工业园区自身特征对指标体系进行的一些调整，可能有失偏颇，还有待进一步完善。

　　随着近年来科学发展观的落实学界提出了“生态工业园区”的概念即工业园区的规划建设要在促进经济，社会效益的同时，兼顾环境效益，充分发挥规划对各种资源高效配置的引导作用。因此，今后控规编制中还应逐步增加一些生态控制指标项，如：COD(化学需氧量)、SO2、园区内工业废料再生利用率、耗能预测量等，有利于推动工业园区的可持续发展。

　　段德罡 王瑾 西安建筑科技大学建筑学院

　　项目名称：合肥滨湖新区概念规划及核心区城市设计

　　本方案紧扣“滨水城市”和“新城建设”两个主题，以水为魂,以绿为脉,由原生的河道走势为基础,引湖入城，构建指状内延的城市生态体系,并结合现状条件与规划可操作性,合理配置功能,带动全区发展。

　　在核心区的城市设计中，突破以往城市中心区以功能实体为核心的模式，充分利用滨水的资源优势，将巢湖的水体引入基地，形成“一湾两带”的独特空间格局。

　　横峰县新城区概念性规划编制工作方案

　　坚持科学发展观要求，深入贯彻落实党的十七届四中全会、省委十二届十二次全会及县委十七届十二次全体会议精神，以实施“1122”工程为目标，围绕“现代工业城”的总体定位，按照“做大空间、完善功能、打造环境、集聚发展”的要求，突出“一心两园”建设重点，将横峰建设成适宜居住、适宜创业的新型生态现代工业城市。

　　1、从横峰县的政治、经济、文化、社会、环保发展战略出发，兼顾现实、适度超前，合理确定新城区未来发展的方向、速度和规模。

　　2、贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进社会各项事业发展的原则，适应市场经济发展的需要，综合部署、协调统筹发展。

　　3、优化城市空间结构，合理布局用地，以新城区开发建设为主，突出特色、发挥优势、节省投资，充分发挥土地综合效益。

　　4、近远期相结合，注重长远，近期切实可行，增强规划的前瞻性、系统性、可操作性，走城市建设可持续发展道路。

　　5、基础设施、公共服务设施高标准规划、适度超前，以适应现代化城市发展的需要。

　　6、保持生态环境，集约用地，促进经济、社会、环保的协调发展。

　　新城区是横峰县未来的政治、经济、文化发展的中心，集行政、教育、金融、商贸、健身、休闲、居住、创业为一体。区域四至范围为：浙赣铁路复线以南，沪昆高速以北，铁路疏解线以西，横弋交界线平方公里。区域概念规划以“一心、两园”为主体，划为四大片区，即行政中心区、生态工业园区、生态农业园区、莲花新区。

　　1、新城区总体发展规划研究，分析新城区发展所面临的环境、自身优势及制约因素，研究新城区在全县经济发展中的功能定位、产业布局及发展方向，提出新城区发展的战略和目标。

　　2、新城区国民经济和社会发展目标，工业、农业和服务业发展计划。

　　3、新城区总体规划：根据拓展后的新城区规划范围，确定新城区空间布局和功能区划。

　　4、新城区土地利用规划，调整新城区土地使用性质，合理利用土地，提高土地使用效率。

　　5、新城区近期建设规划及重点项目建设计划，按照“1122”工程项目建设要求，做好新城区近期建设。新城区空间布局可以概括为“一心，二园，五纵三横、四片区”，编制好新城区控制性规划，研究确定新城区功能定位、产业布局及发展目标，贯彻落实科学发展观和全面建设小康社会的要求，促进经济、社会、资源环境的协调发展。

　　头部阶段：组织准备阶段。包括组成工作机构、招标落实规划编制设计单位及制定工作方案。

　　第二阶段：规划编制实施阶段。开展规划和研究，完成新城区总体规划框架，2010年 月底前完成。

　　第三阶段：征求意见。形成初稿阶段，整合规划和研究成果，组织专家论证，广泛征求各方面意见，2010年 月底完成初稿。

　　第四阶段：成果上报阶段。修改完善总体规划，新城区工委会议审议通过后，上报县政府审批，此阶段于2010年 月底前完成。

　　在县政府统一领导下，成立横峰县新城区规划编制工作领导小组，具体人员如下：

　　组 长：李必良（县人民政府副县长、新城区管理委员会党工委书记）副组长：沈火忠（县发改委主任）付向占（县新城区管委会主任）杨朝雪（县工业园区管委会主任）张淑卿（县现代农业科技产业园区主任）郑金双（县建设局局长）张照贵（县经贸委主任）李惠民（县交通局局长）丁芳水（县国土局局长）徐小华（县农业局局长）方岁林（县环保局局长）黄必胜（县水利局局长）黄先河（县统计局局长）陈 柳（兴安街道办主任）包亦龙（莲荷乡乡长）领导小组下设办公室，办公室设在新城区管委会，办公室主任由新城区管委会主任付向占担任。二○一○年八月二十九日

　　三亚湾阳光海岸段控制性详细规划及城市设计

　　北至月川路，南至现三亚港码头，西至白排岛灯塔，东至胜利路及其延长线，同时包括胜利路东侧现汽车站、火车站用地的范围，陆地总面积约为1.48平方千米。

　　“阳光海岸”地区是大三亚地区旅游服务的基地，是充分体现三亚“国际热带海滨风景旅游城市”性质和展现其广泛影响力的重要场所。这一定位是该区域内进行项目引进和各类建设活动所要遵循的基本原则。3个关键词：“国际”、“热带海滨”、“旅游”分别代表了对地段内的项目引进和建设标准、景观特色、开发性质等提出要求，即：

　　“国际”——地段内的重要位置必须引进具有广泛影响力和辐射能力的重大项目，地段内的建设必须具有国际标准；

　　“热带海滨”——地段内的规划、开发建设及景观建设必须体现热带海滨的风情和景观特色；

　　“旅游”——地段内开发改造的项目性质必须符合为旅游服务的要求，滨海一线开发地段必须以公共性质项目为主。

　　“阳光海岸”地区与周边城市区域的空间关系为“山、河、海、港、城”。规划以突出“山、海、港、城”四方面的交融为其空间主题，表现这一主题及保持各要素之间的和谐关系是该区域内进行各类规划设计、建设活动所必须遵循的总原则。必须体现“山”（特别是鹿回头）的控制性地位、面向“海”的开放性和公共性、“河”入海口处的“港”的交融性和丰富性，以及“城”作为旅游服务基地的功能性。

　　“阳光海岸”地区的整体结构为“一港三带、五片三点”。一港：白排岛、白排岛大桥至码头区、鹿回头北岸，共同构成的“金三角”区域，是整个区域的中心；“三带”：分别指滨海带及“五彩大道”、铁轨绿色纽带及“通海绿廊”、胜利路交通轴带，他们是整个地段的空间结构骨架；五片：北端——“椰风社区”、中北部——“热力商圈”、中南部——商业/休闲混合功能区、南端——“都会舞台”、白排岛——“欢乐岛”，是地段5个特色功能片区；三点：北端，以“椰风酒吧街”为题材的休闲中心、中部的“时尚购物中心”、南端，以“都会舞台”为题材的文娱中心，作为整个“阳光海岸”项目近期启动的重点。

　　“阳光海岸”地区的建设用地沿滨海带展开，用地性质必须重点体现三亚旅游服务基地、“不夜城”主题。滨海为公共开敞空间，滨海一线地应集中商业服务业、文化娱乐、酒店宾馆等公共性、开放性的用地；二线可暂时保留整治部分现状住宅类用地，将来宜向公共服务性质的用地转化。

　　规划改造并向北延长胜利路，作为地段的交通主轴；规划新开辟数条东西向的道路，加密路网的同时也营造出新的“通海绿廊”。

　　规划外迁汽车站、火车站，但应保留现有的铁轨及铁轨空间，作为未来三亚南北联系的特色轨道小火车的通道；未来的轨道小火车作为特色线路与城市公共交通相衔接，利用现有铁轨采用“钟摆式”交通方式，全段可结合现有条件设少数几个会让站；“阳光海岸”区段内重要项目节点处设置站点。

　　规划区内道路分为干路、支路两级。干路主要为胜利路，南北贯穿，以及月川路、新风路；其他支路与胜利垂直，整体结构呈平行于滨海带的鱼骨状格局。各道路横断面宽度为16—40米。

　　规划区内新建国际客运码头1处，交通性旅游码头1处，小型旅游码头3处。地段内安排5处集中社会停车场库以及部分路边停车路段。

　　规划利用滨海带以及道路两侧的人行道和贯穿于各类建设用地中的绿化步行道来组织步行空间网络，并与西侧滨海带、东部自然山体、以及南部的鹿回头建立联系。同时，通过滨海带“五彩大道”、一系列小型的广场、主题公园、步行商业街、“通海绿廊”等丰富和加强步行空间的各项功能，共同形成本地区的步行系统。

　　规划区内道路景观设计必须体现热带滨海旅游城市特色，加强绿化景观建设，应多选用地方性树种，或目前在本地使用良好的植物种类。

　　规划区内的绿地系统由自然绿地（沙滩、椰林）、主题公园（老式火车游乐园、水上游乐世界）、绿化开敞空间（绿化广场、商业步行街、桥头公园、南段滨海带）等共同组成。

　　规划2处城市主题公园，分别是：位于儋州村“三丫”铁路处的“老式火车游乐园”、位于白排岛中部的“水上游乐世界”。规划1处城市小型公园：白排岛大桥东端桥头公园。规划3处绿化广场：地段北端以“凤凰之眼”为主题的海月广场改造、现火车站西侧的条带状绿化广场、地段南端的“都会舞台”广场。公园、绿化广场设计应结合现状，保留利用现有的环境资源、历史遗迹，并强化与滨海空间环境的有机融合。

　　“阳光海岸”地区的开敞空间主要由“一港、三带”组成，通过一系列小型的广场、主题公园、滨海带“五彩大道”、步行商业街、“通海绿廊”等共同构成“点、线、面”相结合的空间网络。其中蕞重要的是滨海带“五彩大道”，它是联系整个“阳光海岸”地段的空间脊梁，也是体现三亚特色和国际影响力、展现三亚浪漫色彩的主题大道。

　　“阳光海岸”地区必须保留和强化的景观视廊包括：蕞重要的是沿铁轨轴带、沿滨海带“五彩大道”远看鹿回头的视廊；此外，是沿着规划的东西向道路“通海绿廊”还形成的其他多条由城区内看海上各级标志物的景观视廊。

　　“阳光海岸”地区应重点控制规划划定的若干个景观节点场所，它们都分别位于“一港、三带”的空间结构上，是场所景观塑造的重点内容。包括：海月广场周边、原火车站西侧的条带状广场、通海商业街西端、白排岛大桥东端桥头广场、都会舞台及水广场、白排岛东侧入口节点。各节点由开敞空间和周边的建筑、环境构成，应对其具体位置、形式、色彩等方面重点设计控制。

　　“阳光海岸”地区必须保障鹿回头自然山体制高点及雕塑都作为重要的景观标志点；应突出在景观节点和“通海绿廊”所对应位置处规划设置的一系列人工景观标志点（主要集中在“一港、三带”的空间结构上）；现状铁轨沿线、港口码头等处的一系列历史痕迹（铁轨设施、码头设施等），均应给予适当保留，结合环境景观设计，作为特定场所中的景观标志点。

　　“阳光海岸”地区的夜景照明必须强化和体现“一港三带、五片三点”的整体设计结构。夜景塑造的重点在“一港”——情人港、“一带”——滨海带“五彩大道”，应通过重点地带的夜景照明突出渲染热带滨海旅游城市“不夜城”的氛围。

　　规划区内地块的开发建设，应符合《三亚“阳光海岸”段城市设计》总图及分图图则的规定，严格按照地块控制指标，并参考规划设计要求，进行开发建设。

　　规划区内的城市建设用地，规划鼓励进一步的土地合并出让、统一开发，当几个地块合并统一开发时，允许其内部用地边界适当调整，但外部边界应与本规划地块划分线吻合。合并后地块开发总体控制应满足以下要求：

　　1—用地构成比例与原规划基本相同；

　　2—绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证；

　　3—建设开发总量不得大于原各地块开发量之和； 4—建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高； 5—城市道路线形、横断面均不得变化。

　　在开发过程中，如遇现实原因或特殊情况，确需变更地块规划性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），大类性质严禁变更；中类性质变更必须要有相关分析论证，经原规划编制单位评审和城市规划主管部门核准后方可变更；小类性质变更必须经城市规划主管部门核准。

　　规划区内的保留整治用地，近期内可基本保持现有用地性质；由于“阳光海岸”地段的特殊性，远期条件成熟后，宜向更加公共性的、开放性的土地利用性质转化，不得向反方向转化。

　　规划区内建筑整体上应采用尺度适宜、简洁轻盈形式。可结合规划布局建设适量的景观控制点状高层建筑，造型要挺拔、简洁。沿海滨建筑形式应采用骑楼或连廊形式，严禁采用大裙楼的作法。建筑的色彩应明快协调，以淡白色为主，有坡屋顶的，坡屋顶宜采用砖红色或灰兰色。沿街建筑应形成连续的、统一协调的界面；沿滨海带建筑应形成渗透性、公共性、统一协调的界面。

　　.鉴于三亚“阳光海岸”的特殊性和重要性，建立一个有效的管理机构尤为重要。建议由市政府统一领导，以城市规划主管部门牵头，包括旅游、交通、园林、文化、城市投资公司等各相关部门的专业人员参与，成立“‘阳光海岸’管理委员会”作为专门的管理机构组织，全面负责“阳光海岸”地段的规划、建设及管理工作，以及市场推广、宣传、土地出让、招商引资等工作。

　　.必须加强对“阳光海岸”地区的规划设计的控制和指导，建议成立地段规划师技术小组，由三亚市规划局及原编制单位主要技术人员组成，负责对地段内的各类规划设计工作进行指导。

　　.必须加强对“阳光海岸”地区的项目审批及规划变更审批，完善审批程序。根据具体项目的规模、重要性、难易程度，以及规划变更的大小，从下至上的程序为：地段规划师技术小组认可→城市规划主管部门审查同意→专家评审（管理委员会组织）→公示通过，报原规划批准部门审查同意→规划委员会批准。

　　.“阳光海岸”地区的项目必须体现这一地区作为三亚旅游服务基地的性质、体现国际性热带海滨旅游城市的特色。鼓励优先开发《三亚“阳光海岸”段城市设计》中策划的项目。.除去公共设施、市政设施建设之外，地区内新建设项目必须达到“阳光海岸”地区项目准入标准。

　　项目综合评价由地段规划师技术小组会同城市规划主管部门进行，25~30分为必须设置类；18~24分为可以设置类；11~17分为慎重设置类；10分及以下为严禁设置类。前两类为准入项目，后两类为不准入项目。

　　.规划区内各地块的开发，在其进一步深入策划及详细规划设计中，必须保障落实规划中确定的主题性项目，其主题、性质、位置、规模严禁变更。这些项目包括：滨海带“五彩大道”，椰风酒吧街，老式火车游乐园/火车酒店，市民广场/游客服务中心，通海步行商业街，国际餐饮街/渔人码头，都会舞台广场/幻想剧场/文化娱乐中心，国际会议中心/水上主题乐园/滨港热带风情带。

　　.规划区内重要地段的重点项目或大型项目，其详细规划设计必须经过竞赛或招标的形式，以保障项目规划设计质量。竞赛或招标由城市规划主管部门会同“阳光海岸”管理委员会组织，规划设计成果经专家评审认可，公示通过，原规划批准部门审查同意后方可批准。.在项目开发过程中，如遇现实原因或特殊情况，确需做出一定变更时，必须符合以下规定：

　　2— 一般性变更必须经过以下程序方可实施：地段规划师技术小组认可→城市规划主管部门批准→专家评审（管理委员会组织）→公示通过，原规划批准部门审查同意→规划委员会批准；

　　3— 小变更必须经地段规划师技术小组认可后，报城市规划主管部门批准。

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