齐鲁网·闪电新闻3月13日讯 近日，闪电新闻记者了解到，为加快培育和发展济南市住房租赁市场，切实做好租赁住房建设管理工作，济南市自然资源和规划局按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（济政办字〔2019〕67号）等相关政策文件要求，结合济南市实际，下发关于《济南市租赁住房建设管理办法（试行）》的公示说明。

　　闪电新闻记者注意到，在此次公示中，租赁住房建设规定有了一部分微调：规定租赁住房应以中小套型为主，户型建筑面积原则上不超过90平方米；支持产业园区建设租赁住房，产业集中的开发区、产业园区中，工业项目配建行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高至15%； 在商业商务集聚区、轨道交通站点、科研、产业园区等生产生活便利、租赁住房需求集中的区域，新增租赁住房用地供应。

　　为进一步培育和发展济南市的租赁住房市场，对利用新增建设用地建设租赁住房的，其用地指标实行应保尽保。

　　租赁住房具有一定的政策性、公益性，为支持租赁住房建设，租赁住房用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主。

　　鼓励利用自有土地，特别是闲置低效用地，在符合规划的前提下建设租赁住房。利用自有土地建设租赁住房的，建设方案经济南市培育和发展住房租赁市场工作领导小组同意后，其用地应按程序报济南市政府批准调整土地用途。

　　支持产业园区建设租赁住房。产业集中的开发区、产业园区中，工业项目配建行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高至15%，地上建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%，该用地可部分用于配建租赁住房，并维持原工业用途不变。

　　在商业商务集聚区、轨道交通站点、科研、产业园区等生产生活便利、租赁住房需求集中的区域新增租赁住房用地供应。租赁住房建设新供地的，可以协议出让方式供应。如有两个及以上意向人的，应采取招拍挂方式出让。

　　租赁住房用地出让前，济南市住房城乡建设部门应就租赁住房的套型面积、套型比例、自持年限、租赁价格提出要求，报济南市培育和发展住房租赁市场工作领导小组审核同意后，列入土地出让条件。土地出让后，济南市住房城乡建设部门、各区政府（管委会）应严格依据土地出让条件中列明的相应具体要求，与受让人签订监管协议。

　　租赁住房用地出让价格应在评估价的基础上结合地块取得及开发成本、本市租赁住房市场实际情况，经济南市招拍挂领导小组集体决策，综合确定蕞终地块出让价格。

　　具备配建租赁住房条件的普通商品住房用地，招拍挂出让时，由济南市住房城乡建设部门会同土地熟化主体报市招拍挂领导小组同意后，可以采用“限地价、竞自持租赁住房面积”的方式出让。出让方案和出让合同中应明确配建租赁住房的面积、持有年限等内容，并由济南市住房城乡建设部门、各区政府（管委会）与受让人签订监管协议。为便于管理和使用，配建的租赁住房应相对集中，以整幢或整单元为蕞小单位，不足一单元的应在同单元内集中布置。对分期开发建设的商品房项目，配建的租赁住房原则上应纳入首期建设。

　　租赁住房规划建设要统筹考虑基础设施、公共服务设施的承载能力，针对租赁使用的特点，做好项目内外相关配套设施的规划布局。社区服务、文化教育等配套设施的配建标准不得低于同等规模普通商品住房标准，相关配套设施须与租赁住房建设同步规划、同步设计、同步建设、同步交付使用。

　　租赁住房不动产登记，一般应当以整栋楼为蕞小单元办理不动产登记。单体建筑中部分为租赁住房的，租赁住房部分应当整体登记。

　　租赁住房在自持年限内不得进行销售，不得转让及拆分抵押。租赁住房自持年限内不得进行分割登记、分割抵押，相关限制性内容应在不动产登记簿和不动产权证书上载明。

　　租赁住房可整体用于抵押。抵押权实现时，抵押物买受人须到济南市住房城乡建设部门备案。确因企业合并重组、股权转让、破产等特殊情形导致租赁住房产权发生实际转移的，产权承接人须到济南市住房城乡建设部门备案。买受人（承接人）申请办理不动产登记的，需持济南市住房和城乡建设部门的备案材料办理。买受人（承接人）应继续履行原土地出让合同、原监管协议，并在合同期内继续履行相应住房租赁合同。

　　租赁住房应纳入济南市住房租赁综合服务平台进行管理，按照《济南市住房租赁企业登记及合同网签备案管理办法》要求，进行网签备案。

　　建设租赁住房的开发单位如果不具备住房租赁运营能力，租赁住房建设完成后应及时委托专业化运营单位管理，全部用于市场化租赁。专业化运营单位必须具备企业法人主体资格，经营范围包含“房屋租赁”业务，具备一定经营规模，有较强管理能力和良好社会信誉。

　　租赁住房不得“以租代售”，单次租期不得超过20年。运营单位不得一次性收取3个月以上租金，收取押金金额不得超过一个月租金，不得以收取保证金等其它方式变相出售。

　　运营单位除收取押金、租金、物业管理费和其他使用房屋所产生的合理费用外，不得以任何名目收取承租人其他费用。

　　运营单位应按照租赁住房租赁备案时提供的企业银行账户收取租金，接受济南市住房城乡建设部门对房源租金水平、租赁期限及经营状况的监管。

　　济南市住房城乡建设部门应会同相关部门及区政府（管委会），依据相应监管协议及法定职责，落实监督责任，切实保障住房租赁市场规范有序。

　　加大监管力度，对以租代售、未到合同约定期限擅自售房等行为，由相关部门或区政府（管委会）依法依规采取限期整改、追缴奖补资金、限制网签、吊销营业执照等惩处措施。对违反土地出让合同、监管协议等约定的,应依法追究其违约责任。

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