近年来，基于互联网的长租公寓模式快速发展，在全国铺开。但涉及长租公寓“爆雷”等事件也时有发生。

　　日前，红星新闻记者获悉，一家名为“冠寓”的长租公寓，在全国多地的租赁房源，面临债务纠纷，存在被查封、法拍等风险。然而，这些房源仍被正常出租，短则几个月、长则一两年。

　　据其官网介绍，“冠寓”是龙湖集团面向新时代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌，已覆盖全国16个发展城市，为现代都市人群中，蕞具生命力的主流菁英人群（80后-00后）提供生活服务。

　　红星新闻记者采访了解到，“冠寓”属于轻运营模式，即自己并不新建或拥有房产，而是采用包整栋楼或一栋楼中的多层，并对房间进行统一装修，配备统一的服务方式进行租赁经营。“冠寓” 所租房产的业主多为当地开发商或拥有房产的企业主，然而，受经济环境影响，一些业主企业资金链断裂陷入连环债务诉讼，使得全国多地“冠寓”租赁房产也陷入其中。

　　红星新闻记者查询相关裁判文书发现，如济南冠寓奥体店，部分房产法院发公告拟拍卖；天津冠寓十一经路桥店，因业主欠债，部分房产随时有被法院拍卖风险；广州冠寓，一度因二房东与业主的纠纷行使“不安抗辩权”不敢交房租……

　　红星新闻记者通过“冠寓”APP 发现，“冠寓”在济南共有8家门店。其中济南冠寓奥体店位于高新区龙奥天街广场2号楼23-31层，共有5种房型，200余套房源对外出租，月租金从2626元到4945元不等。

　　根据中国裁判文书网公布的裁判文书，2021年1月19日，吉林省长春市中级人民法院发布现场勘查公告，拟对山东某房地产公司开发有限公司名下济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼内的2601-2616、2701-2716、2801-2816共计48套房产（总面积3220.65平方米）进行评估、拍卖。而这48套房产，都被一个叫杨某瑜的人转租，成了济南冠寓奥体店的长租房。

　　4月21日，红星新闻记者以租房为由，致电济南冠寓奥体店，工作人员热情地给记者做了介绍，并没有主动提及租赁房屋面临被拍卖的风险。

　　“听说这里的房子涉及诉讼，可能会被拍卖？” 当被红星新闻记者问及这点，工作人员承认，这里确实涉及诉讼。“整栋楼是23－31楼是我们租赁的，房东好像和法院有纠纷，但是目前怎么解决还没有确定下来。”

　　这位工作人员还表示，现在基本上都是长租，就算后期如果法拍出现什么问题，会保障租户的权益。

　　2017年11月，杨某瑜与山东永安房地产公司开发有限公司签订商品房买卖合同，以4025万余元的价格购买了济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街广场2号楼48套商品房，后委托给济南冠寓，租赁期至2033年5月31日。

　　48套房在卖给杨某瑜之前，被永安房地产的关联公司做了抵押，从吉林省信托公司拿到了3.5亿的信托贷款。

　　因为欠贷无法偿还，2018年5月，吉林省高级人民法院查封上述房产；2019年2月法院确认吉林信托有权行使抵押权，现案件进入强制执行程序。

　　2020年12月30日，长春中院冻结了龙奥天街广场2号楼（含涉案房产）的租金。半个月后，法院宣布准备拍卖房产。

　　因为杨某瑜不服法院的执行决定，向长春中院提出执行异议，被驳回。杨昊瑜随后在济南起诉了永安房地产，认为其构成。2020年8月25日，山东省高级人民法院终审判决撤销商品房买卖合同，杨某瑜返还48套房产，永安房地产返还购房款并赔偿经济损失。

　　红星新闻记者采访发现，类似债务纠纷引发的房源面临被拍卖的情况，还发生在天津。

　　天津冠寓十一经路桥店，地址为成林道1号C座2-10楼。据悉，该楼的业主为天津福信集团。

　　据天津二中院2021年1月执行文书显示，该院曾因哈尔滨银行股份有限公司天津分行、天津福信集团有限公司金融借款合同纠纷，冻结了天津冠寓应支付给福信集团的房租。

　　另据裁判文书显示，福信集团出现至少一亿余元欠款无法偿还，天津第二中级法院确认哈尔滨银行天津分行有权以福信集团名下坐落于天津市河东区成林道1号的房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，天津市滨海新区法院确认段女士有权在哈尔滨银行天津分行受偿后优先受偿。

　　日前，红星新闻记者致电天津冠寓十一经路桥店工作人员，对方表示目前经营正常。当记者提出，冠寓所租赁的房屋是否面临拍卖时，该工作人员表示具体情况并不知道。“目前正常出租，成林道1号一共是ABCD四栋楼，我们只是其中一栋，在C栋。”

　　红星新闻记者采访发现，类似的诉讼，近年来在冠寓与业主、二房东之间频频发生。

　　根据裁判文书显示，中人集团将物业转租给广州广润家具制造有限公司，广润家具将物业转租给诺亚方舟产业园，2017年6月诺亚方舟产业园与广州冠寓签订了房屋租赁合同，约定将11289.9平方米的房屋租赁给冠寓做长租公寓，租期十年。

　　近年来，中人集团因欠款等问题遇到大量诉讼。2018年7月，中人集团起诉广润家具和广东诺亚方舟电子商务产业园（简称：诺亚方舟产业园），要求解除房地产租赁协议，返还物业，支付拖欠租金等。广润家具和诺亚方舟产业园称，没给是因为不敢给，因为中人集团2017年起有大量诉讼案件，存在账户被查封和资产被执行的隐患，且一旦解约、让次承租人腾房，“将造成巨大的经济损失及隐患”。

　　有意思的是，广州冠寓也以和诺亚方舟产业园同样的理由，一度拒绝支付第二期及以后的房租，称“有充分的理由怀疑诺亚公司已丧失本案物业的转租权利”，将导致冠寓投入的1000多万元的装修款以及138万余元押金无法收回。基于上述情况，冠寓公司行使不安抗辩权，中止支付租金。

　　此后，诺亚方舟产业园起诉了广州冠寓，要求其支付租金及延期支付租金的违约金。该案经过二审，法院判决广州冠寓向诺亚方舟产业园支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的部分费用109万余元。

　　日前，红星新闻记者致电广州冠寓诺亚方舟店，工作人员表示，以上法律纠纷是一个很漫长的事情，暂时不会影响该店的正常的招租，“这边目前公寓都差不多是满租的状态。”

　　“我们完全是自己经营的， 龙湖是一个很严谨的企业，如果真的有发生什么比较重大的事件，影响正常的经营的话，我们是不会正常对招租的。”这名工作人员如是说。

　　据知情人士透露，虽然冠寓涉及的诉讼已终审判决，但由于业主方的资金困境尚未摆脱，从债主到业主，从业主到二房东、三房东复杂而微妙的经济问题仍然存在，租客仍面临着不可预期的风险。

　　对于长租公寓经营者对外出租面临债务纠纷，可能被法院查封、拍卖的房子存在哪些法律风险，租客的权益如何得到保护？

　　中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海接受红星新闻记者采访时表示，按照《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是老百姓常说的“买卖不破租赁”。

　　刘俊海表示，“买卖的确不破租赁”是通常情况，但即便如此，长租公寓的经营者也应该跟消费者讲清楚实际情况。告知消费者房子也是他们租来的，所租赁的房子存在可能被法院拍卖等问题。

　　“长租公寓的经营者要充分尊重消费者的知情权、选择权和公交易权。另外，房东也应当提高自己的诚信度，如果负债累累要么不出租，如果出租的话，一定要如实宣告。”刘俊海说。

　　他同时指出，对于消费者而言，也要学会多一个心眼，租赁时要问问这房子是谁的，查看所租房屋的房产证，看看房东跟租赁企业有没有委托授权。

　　北京市双利律师事务所律师刘琳表示，在复杂的民商事系列诉讼中，蕞终结果难以预测，在多方都宣称拥有房产处置权、房产蕞终归谁没有答案的情况下，空谈“买卖不破租赁”没有任何意义。

　　“比如济南冠寓的案子，这48套房蕞终会被谁拍走？杨昊瑜如果继续提出异议会不会得到支持？而且山东法院的判决是应返还房产。在一切都很难说的情况下，冠寓的经营是悬着的，租客是否会被迫搬家也是悬着的。”

　　刘琳还表示，从以往司法实践来看，凡是涉及二房东、三房东的，租赁关系更加复杂，蕞终租住房屋的租客的利益也越难以得到保障，只要业主或二房东、三房东其中之一出现任何问题，或他们之间出现纠纷，往往会让租客受连累，“如果业主和二房东都是个人还好，不涉及经营不善资金链断裂的问题，如果是企业，风险更大。”

　　刘琳说，如果确实出现了上述情形，导致租客被迫搬家，在合同中没有对此作出明确约定，长租公寓也没有在签约时作出告知的情况下，租客有权索赔损失。

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