[摘要] 坐标济南东部彩石片区，继2016年大规模供地之后，这里又要拍地了！

　　坐标济南东部彩石片区，继2016年大规模供地之后，这里又要拍地了！总面积有607亩，其中住宅有约214亩，而且都是低密度住宅用地。

　　这是国土部门刚刚公告的土地出让信息：

　　这次出让的土地中有两宗商服用地，一宗约有328.66亩，另一宗约有64.7亩。

　　留意那个328.66亩的商服用地，它将是国家超级计算济南中心科技园的用地。该项目在2018年12月31日奠基。媒体报道：

　　超算园区位于历城区彩石片区，占地面积328亩，总建筑面积61.7万平方米，总投资69.2亿元。

　　科技园一期工程建设超算中心主楼（约10万平方米，含4万平方米机房）、研发楼等，总建筑面积21万平方米；二期工程建设科技办公、变电站等，建筑面积40.7万平方米。

　　未来，超算园将更好发挥超级计算对上游产业的带动作用和下游产业的辐射作用，建立以超级计算机为核心，覆盖芯片、操作系统、自主可控装备、网络安全、超算应用软件、人工智能、大数据和工业互联网的产业链条，全力打造山东大超算

　　彩石片区，位于旅游路以北、经十东路以南、东绕城高速以外，鼎鼎大名的烂尾楼盘彩石山庄就在这里。

　　彩石山庄烂尾了，但彩石片区确实是个风景秀丽的好地方。

　　（彩石即将拍卖土地，远处高楼为彩石安置区）

　　在彩石山庄的烂尾楼盘被处理完毕后，该片区在2016年年底曾迎来迎来一次大规模土拍共有881.7亩土地拍卖，且大都是低密度居住用地，地上容积率1.1-1.39。

　　当时济南市场很狂热，开发商疯狂抢地。蕞终这些土地被中铁抢走，住宅的楼面地价达到了1.3万元／平方米。由于地价太高，项目定价比较高。目前，该项目土地已经成交两年多了，但大部分产品还没有开盘。

　　而今年的供地，是2016年以来彩石片区再次大规模供地。

　　其中，住宅也是低密度用地。它们的地上容积率只有1.25、1.3，预计将来会以洋房、别墅产品为主。

　　目前，济南很多工作在向东部转移，一些大型项目正在东部落地，上述超算中心就是例子。

　　工作机会向东转移，让楼市的需求也向东转移。所以，对东部楼市的长远发展我们还是看好的。

　　但应该警惕东部楼市低密产品的供应量。

　　济南绕城高速以外，现在低密度住宅区比较多。彩石片区，中铁体量很大，另外还有希思庄园，本次出让的几百亩土地；彩石以北的孙村片区，有N多个低密度住宅；唐冶片区，有多个因高价地而强上的叠拼产品。

　　大家要明白：越是低密度产品，它的客群基数越小。因为低密产品面积大，总价高，能买得起的群体也少。

　　现在东部很多低密度产品都开发得很慢，销售得也很慢，这应该是值得大家警惕的低密度、高总价的产品不好卖！

　　需求决定供给。对开发商来说，也许应该开发更多总价合适的刚需产品，那才有销路的产品。

　　除了彩石片区的土地，老城区也有两宗土地要拍卖，具体位置在经十路以南、德兴街以西。其中，住宅用地64亩。

　　这两宗土地由祥泰负责前期熟化，拿地概率较大。

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