济南公寓业主的烦恼：自住烦恼多出租困难大

admin1年前 (2024-09-23)济南产业信息61

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　“低总价高回报”“宜居宜商宜投资”……40年产权的小公寓常被包装成理财投资产品进行出售，因总价低颇受购房投资者的喜爱，但近期省城大量公寓交房或即将交房，使得公寓未来去化陷入瓶颈。为脱颖而出好往外出租，90后女生小张甚至将自己的公寓改成了婚纱主题民宿。

　　近期省城大量公寓交房或即将交房，使得公寓未来去化陷入瓶颈。为此，“90后”女孩小张将自己的公寓打造成了主题民宿，以求脱颖而出。据悉，小张位于山大路某商业区的公寓已经交房很久了，但是一直租不出去，她又不甘心降房租，于是百般思索，最后决定做一家婚礼主题民宿，房间不但装修的极其梦幻，还有数套婚纱可以免费试穿，只要预订房间，就可以拍照住宿两不误。

　　小张告诉记者，旅游城市是做民宿的基本基调，济南近两年大力发展旅游，正好是个契机。现在使用民宿的都是年轻一代，相比格式化的服务模式，他们更喜欢有融入当地生活的体验，所以要掌握民宿行业的核心群体，打造与用户需求相匹配，才是民宿投资制胜的关键。“我自己是做摄影的，利用便利条件，将公寓打造成了婚纱摄影主题民宿，主要受众就是小女生以及情侣。”

　　据悉，民宿这一类的短租形式，也是最近几年慢慢流行起来的。目前市场上的民宿房东其实只有少部分是专门经营的，他们大部分都是因为好的长租客不容易找，而且市场租金过低，做民宿也只是权益之计，只是不想让房子空置而已。有些民宿房东表示，经营民宿需要肯花心思，在细节处着眼，并能提供有针对性的个性化服务。要为客户量身定做游玩线路、交通线路、美食线路等等，与长租相比要付出更多的时间和精力成本，但收益也相当可观。

　　小张被逼的做起了民宿，公寓目前到底是个什么情况?为此记者进行了走访。据悉，与商品住宅不同，购买公寓的客户可以分为两大类：一类是自住型的，包括买不起住宅临时过渡的，或为了老人等亲戚居住方便而购买的;另一类则是类似于小张这种纯投资型的。因后者占绝大多数，想要自住的市民就有些尴尬，人多杂乱严重影响居住体验。

　　“当时就是因为喜欢错层式公寓，一拍大腿就买了，也没考虑投资收益啥的，只考虑了这里离爸妈近一点。”2016年，家住济南市建设路附近的市民郑女士购买了一套家附近的LOFT 公寓。据郑女士回忆，这套公寓当时的市值在每平方一万三千元左右，总共50多个平方，所有费用加起来约有70万左右。

　　今年年初，济南欧亚大观商都正式开门纳客，郑女士购置的这套位于欧亚大观商场楼上的公寓市值涨到了每平方米一万八千元左右，她也开开心心的搬家入住。如今四个多月过去了，郑女士发现，她的楼上楼下、左邻右里，纷纷开起工作室做起了生意。有的甚至已经换了两任租客，而真正用来自住的却寥寥无几。“有开摄影工作室的、创业公司的、美容美发店的，各种都有，人来人往比较乱，很影响心情。”郑女士说。

　　自住也好，投资也好，大部分市民都考虑过公寓。“身边朋友都说在CBD附近的公寓很好租，可以直接托管，还不受限购政策限制。我们也是看很多人说销售火爆、收益可观，就考虑投资一套试试。”去年六月，济南市民李女士与丈夫探访了东城多个楼盘后，最终以1.8万元每平的价格买下了解放东路以北、姚家东路以东某楼盘一套LOFT公寓。“这应该算是当时的均价了，而且我们也没打算住，精装修，交房后可以直接出租，当时估算的租金大概能到每月3000元左右。”

　　有这样想法的市民不在少数，所以，待售的公寓项目也是琳琅满目。记者了解到，作为未来的中央商务区，济南CBD内规划有大量商业商务产品，包括写字楼、商铺、商务公寓等。目前，在济南CBD之内及周边，仅仅公寓就有多个项目在售，包括万科大都会、华润中心、龙湖奥东11号等，未来还会有更多公寓产品投放市场，包括龙湖、仁恒、碧桂园等大型开发商所开发的项目。

　　CBD再往东走，汉峪金谷周边也有四五个项目在售，而且交房就是精装修，仔细算来，东城CBD、汉峪等这种热门区域，三站地平均要有两个公寓项目。其实，济南公寓产品呈全面开花之势，西至西客站、东至唐冶，都有大量公寓项目正在热火朝天的宣传促销。

　　据了解，在限购之后，济南的公寓市场其实延续了住宅市场的一些行情。市场的火爆，让很多限购的购房者纷纷选择公寓，造就了济南公寓供销两旺的行情。随着济南楼市降温，公寓市场也难免受其影响，但因公寓总价低反而比住宅卖得好。

　　记者查阅济南住宅与房地产信息网发现，目前济南在售的商住项目共有133个，这133个项目最多有2000多套房源可出售，少的也有几十套。除了商住项目还有纯商业项目，商业项目则高达144个，房源最多的项目有近3000套写字楼公寓。齐鲁楼市东部某门店负责人告诉记者，这个库存实则是创了新高，起码自己从业10年内现在库存量算是最多的了。

　　这么多库存也令竞争进入到白热化，因此各个楼盘更是用尽浑身解数来“吆喝”。“看了一个楼盘，后面就会有很多个售楼电话打进来。”济南市民徐文文女士最近接到不少售楼处打来的电话，数量多时能达到十几个，少则也有三五个。而究其原因，只因前段时间她曾在省城某售楼处留过电话号码。“推销公寓的特别多，东南西北方向的都有，比如西客站、南北康附近，东边的最多，唐冶、CBD的都有。”相信这个困扰大部分市民都有，记者一个同事曾吐槽，“每天不接几个推销公寓的电话，好像这一天少点什么。”