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济南一办公楼因“工改商”无法过户蕞高法裁定协议不能履行

admin7个月前 (09-23)济南产业信息5

　　按照工商部门规定，个体商业户在进行经营的时候需要办理营业执照，如经营洗浴中心、酒店这种公共场所，更是需要办理消防许可证。但近日，有读者向尚法新闻反映称，当地工商行政管理机关在商家无法提交合法的租房协议以及有效产权证明情况下，却为他们办理了营业执照。

　　对此，尚法新闻实地调查发现，被举报大楼位于山东省济南市开拓路2005号，是一幢工业用地性质的综合办公楼，内部被用作经营酒店、餐馆等使用。同时，该楼原规划的消防和排水通道更是被改建成商业门头房且违法经营多年，虽经长时间举报，但至今毫无结果。几经波折，由蕞高人民法院裁定“不能履行”的《房地产买卖协议》，济南中院却给出了相反的裁判结果。

　　资料显示，该综合办公楼建筑面积2845.32平方米，地上层数为6层。原房产证号为济房产证高字第011745号，现房产证号为济房权证高字第033711号，前身是山东金岩科技开发有限公司（下简称“金岩公司”）的工业办公楼。

　　据金岩公司总经理王茂军介绍，2005年7月1日，金岩公司取得开拓路2005号12668平方米的土地使用权，土地证号为0100039号，性质为工业用地，使用权类型为出让。后金岩公司在该土地上建设车间两座，面积分别为1126.8平方米和1860平方米；综合楼一幢，建筑面积为2845.32平方米。

　　2009年1月12日，金岩公司与吕跃军签订了《房地产买卖协议》。双方约定吕跃军以总价款900万元购买金岩公司位于济南市开拓路2005号的综合楼以及附属物。同年1月19日，金岩公司将约定的综合楼交付给吕跃军使用。但因该综合楼土地性质为工业用地，按照相关法律规定，综合楼属于工业项目配套的厂前区，且用地面积不得超过项目规划建设用地面积的7%，所以该综合楼用地无法与车间用地进行分割。也就是说，金岩公司无法将该综合楼以及相应土地过户给吕跃军。

　　据王茂军介绍，吕跃军占用该综合楼后，在原六层基础上又自行加建了两层（后经有关部门确定，属违法建筑），将原来的消防和排水通道违法改建成商业房，至今未完全拆除。除自己经营酒店之外，吕跃军还将一楼对外进行租赁。

　　尚法新闻调查发现，现今该综合楼中除了华驿酒店外，还包括雨禾快餐店、百顺汽车快保连锁店等多个店铺。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。工业用地上的配套建筑设施用作商业，显然违法。由此，所办理的商业经营性手续均缺乏正当性。

　　王茂军向尚法新闻表示，因该综合楼无法履行过户，现房屋产权依然在金岩公司名下。令他不解的是，金岩公司从未给相关租户出具过房产证明或者租赁手续，在这种情况下，这些租户的营业执照不知是如何办理下来的。

　　尚法新闻调查发现，在这块工业用地上开店的商家，不但办下了营业执照，连供水、供电均已独立办理了开户手续并安装使用。

　　对此，尚法新闻联系采访了济南市高新区管委会市场监管局，其回复称，经该局舜华市场监管所执法人员现场检查，发现该综合楼所有个体户均持有《营业执照》，且在时，个体户申请人提交的材料齐全，符合法定形式。

　　高新区管委会市场监管局强调，2014年2月，《国务院关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》（国发【2014】7号）规定：简化住所（经营场所）登记手续，申请人提交场所合法使用证明即可予以登记。“工商行政管理机关对工商登记环节中的申请材料实行形式审查，不需要到现场进行核查。”此外，根据2018年6月19日济南市委、市政府印发的《深化“一次办成”改革进一步优化营商环境的若干措施》规定，实行住所（经营场所）申报承诺制，商事登记申请人就住所（经营场所）产权权属、使用功能及法定用途做出符合事实和规定的承诺，凭住所（经营场所）承诺书申请登记，不需要提交其他证明材料。该局根据规定，无需进行现场核实。

　　至于该楼土地性质为工业用地方面，高新区管委会市场监管局表示，应由土地管理部门进行处理。针对营业执照监管，因对营业执照办理实行承诺制，如发生违反承诺行为，他们将会会同有关部门进行认定，并对其进行事中事后监管。

　　截至发稿，高新区公安消防大队、区管理委员会国土规划建设管理局以及济南市供电公司均未有任何回复。

　　2013年7月6日，山东省济南市中级人民法院（下简称“济南中院”）作出（2011）济民一初字第3号民事判决书。判决书显示，本案诉讼期间，金岩公司于2011年3月24日向济南市规划局递交《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割规划的咨询申请》。后济南市规划局回复称，该地用地性质为工业，按照相关法律规定，综合楼属于工业项目配套的厂前区，且用地面积不得超过项目规划建设用地面积的7%，所以该综合楼用地无法与车间用地进行分割。

　　2011年11月2日，金岩公司又向济南市国土资源局高新技术产业开发区分局（下简称“国土局高新分局”）递交《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割过户的咨询申请》。三天后国土局高新分局答复称，你公司申请的土地分割过户手续未经规划部门批准无法办理。

　　在此过程中，济南中院就涉案土地及综合楼办理过户问题分别致函济南市国土资源局和济南市住房保障和房产管理局进行咨询。其中济南市国土资源局复函称，工业用地中的配套建设用地不适用分割转让过户，确需分割的，需经国土资源主管部门、城市规划部门等相关部门同意，调整土地出让合同后办理土地登记。至于济南市住房保障和房产管理局，则复函称，应先办理土地用途变更手续及土地使用权利主体变更手续后，符合登记条件的，方可申请办理转移登记。

　　对此，济南中院判决被告金岩公司协助吕跃军将济南市开拓路2005号综合楼产权、相应土地使用权过户至吕跃军名下，并按房产管理部门及土地管理部门的相关规定承担过户费用。后在上诉过程中，山东省高级人民法院（下简称“山东省高院”）驳回上诉，维持原判。

　　2015年11月15日，蕞高人民法院（下简称“蕞高法”）对此事作出（2014）民审字第1913号民事裁定书。蕞高法经审查认为，本案双方当事人签订的《房地产买卖协议》约定买卖一宗工业用地的一部分及该部分工业用地上的配套综合楼。双方的这一协议因不符合规划、土地、房屋管理法律法规的相关规定而无法直接完成交易。一、二审判决金岩公司过户没有法律依据，也无现实可能，双方协议不能履行。裁定指令山东省高院再审本案，并且再审期间，中止原判决的执行。

　　2016年6月29日，山东省高院再审后，作出（2016）鲁民再51号民事裁定书。裁定撤销该院（2013）鲁民一终字第407号民事判决以及济南中院（2011）济民一初字第3号民事判决书，并发回济南中院重审。

　　2017年6月13日，济南中院作出（2016）鲁01民再96号民事判决书，认为吕跃军与金岩公司签订的房地产买卖协议无法继续履行，不予支持吕跃军提出的要求金岩公司将综合楼房产及附属的土地使用权过户至其名下请求。后吕跃军不服提出上诉，山东省高院作出维持原判。

　　值得注意的是，因协议内容无法履行，2018年，金岩公司向济南高新技术产业开发区人民法院（下简称“高新法院”）提出诉讼，请求判令解除金岩公司与吕跃军签订的《房地产买卖协议》以及将吕跃军占用的综合楼返还给金岩公司。

　　经高新法院审理认为，因吕跃军不同意解除合同，且案涉房屋已交付吕跃军九年之久且其对房屋进行了装修并经营使用，如解除合同，必然产生回复原状、赔偿损失等一系列纠纷，亦不利于交易和社会的稳定，故不予支持解除《房地产买卖协议》。事后金岩公司不服判决上诉至济南中院，后者于2019年4月17日作出驳回上诉，维持原判。

　　关于本案中《房地产买卖协议》是否应予以解除问题，尚法新闻采访了清华大学法学院教授、博士生导师、民法研究中心主任崔建远；中国人民大学法学院教授、博士生导师，中国人民大学商法研究所所长，中国人民大学法律顾问刘俊海以及首都经济贸易大学环境与经济法治研究中心主任，首都经济贸易大学法学院教授、博士生导师高桂林。针对此案，三人出具了一份《法律意见书》。

　　《法律意见书》显示，涉案协议客观上不能履行已经过司法确认，双方之合同目的均无法实现，基于合法性原则、合同解除制度的立法宗旨以及蕞高人民法院司法实践之指引，涉案《房地产买卖协议》应予解除。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要(蕞高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿)》第47条规定：“【不得请求强制履行场合的合同解除】当岀现《合同法》头部百一十条规定的除外情形，即一方不得要求另一方强制履行时，双方均可根据《合同法》第九十四条第五项之规定，通过起诉方式请求解除合同。一方请求继续履行合同的，人民法院不予支持。”此外，(2017)鲁民再467号民事判决已判定涉案协议无法继续履行，属于合同法头部百一十条所规定法律上不能履行的情形，鉴于此双方均享有合同解除权，金岩公司起诉解除合同是行使法定权利的表现，依法应得到判决支持。

　　尚法新闻注意到，涉案协议并未约定出售综合楼的用途作商业使用。《法律意见书》显示，吕跃军擅自改变综合楼用途从合同履行层面具有过错，法律评价双方责任时需要综合考虑合同签订前以及合同履行过程中的行为，依据公平原则，吕跃军应承担相应的过错责任。

　　此外，《法律意见书》明确指出，按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》【国发[2008]3号】第十四条:“……对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。”非经营性用地改变用途用于商业经营的，应收回土地进行招拍挂程序出让。但涉案综合楼在交付后，实际由吕跃军用于宾馆、餐饮等商业经营，实际改变了原工业用地用途。从综合楼交付至今，已经有大量国有资产实际流失，土地的附加价值被私有化，如果继续支持相应行为，意味着国家利益损失将扩大，解除涉案协议是避免国有资产流失的蕞佳方案。

　　截止目前，该综合楼仍由吕跃军作为商业使用。对于事情的进展，尚法新闻将继续予以关注！