市城镇土地级别与基准地价更新技术报告.pdf

　　2021-09-13发布于山西

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　　章丘市城镇土地级别与基准 地价更新技术报告 目录 头部部分 概述 1.1 城市概况 1 1.2 章丘市土地市场状况 5 1.3 本次基准地价更新的背景 6 1.4 总体要求 6 1.5 主要依据 7 1.6 工作内容 7 1.7 更新的基本原则 8 1.8 技术路线 技术方法 11 第二部分 城区土地级别与基准地价更新 2.1 土地级别更新 13 2.2 城区基准地价更新 28 2.3 城区基准地价修正系数体系更新 43 第三部分 乡镇土地级别与基准地价更新 3.1 土地级别更新 58 3.1.1 圣井办事处驻地土地级别更新 58 3.1.1.1 定级因素及权重 58 3.1.1.2 定级因素分值计算 58 3.1.1.3 土地级别划分 63 3.1.2 其他乡镇土地级别更新 63 3.2 基准地价的评估 64 3.3 基准地价修正体系 65 第四部分 土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1 土地级别与基准地价更新成果的应用 73 4.2 应用基准地价应注意的问题 73 0 头部部分 概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北 与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米， 处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇， 6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济 南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南 部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。 北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元 年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。 民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县， 属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月 县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设 章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3 自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、 25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块 断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集 中，秋季温和凉***，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为 600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北 界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里， 流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长 32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里； 东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。 芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，蕞深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：头部产业增加值35.8亿元， 增长 19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三 次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006 年完成税收 15.18亿元比上年增长 25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500 万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8 1 亿元，比上年增长26.6％。 2006年，全市在岗职工人数9.67万人，比上年末增长27.56％。其中国有经济单位4.28万人，集体 单位1.11万人，其他单位4.28万人。城镇登记失业率控制在3.4%以内。 1.1.4.1工业 2006年，规模以上工业企业发展到371家，实现产品销售收入332.8亿元，增长23.7%。工业增加值 完成141.9亿元，比上年增长24.5％；其中：规模以上工业增加值107.3亿元，增长27.4％。在规模以 上工业企业中，国有企业增加值9.24亿元，增长34.18%；集体企业增加值12.24亿元，增长16.51%；股 份合作企业增加值0.84亿元，增长22.58%；股份制企业增加值55.21亿元，增长30.21％；外商及港澳 台商投资企业增加值9.90亿元，增长29.92％；其他经济类型企业增加值19.92亿元，增长23.43%。轻 工业增加值 11.76 亿元，增长 28.81％；重工业增加值 95.58 亿元，增长 27.25％；轻重工业比例为 11.0:89.0；工业用电量达到15.09亿千瓦时，增长27.37%。 2006 年，重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野 等一大批引办项目投产达效，新增规模以上工业企业58家，总数达到371家，新增企业个数居济南十县 市区之首。全市销售收入过亿元企业达到75家，其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企 业过 10亿元，利税过5000万元的企业14家，其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过 亿元。共实施工业投资项目287项，其中转续项目98项，新开工项目189项。项目计划总投资362.8亿 元，累计完成投入 128.9亿元，同比增长 21.1%，占全社会固定资产投资的59.6%。全市新签约项目94 个，总投资212.43亿元。在签约项目中外资项目7个，过亿元项目49个，总投资189.1亿元。新建项目 89个，总投资69.62亿元，完成投资34.4亿元。新建项目中过亿元项目11个。续建项目225个，总投 资327.8亿元，完成投资87.7亿元。引进资金2.05亿元。 2006 年，全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4 家省级技术中心，康泰 集团、明化集团、等13家济南市级技术中心，琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。 高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值的比重为37.14%， 比年初提高10.82个百分点。 1.1.4.2固定资产投资和建筑业 2006年，全市完成全社会固定资产投资216.3亿元，同比增长34.4%，首次突破200亿元大关，达历 史蕞高水平，其中，规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元，同比增长43.5%，农村固定资产投资完 成37.2亿元，同比增长1.9%，房地产开发完成投资14.5亿元，同比增长49.1%。投资结构趋优，一、二、 三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6：61.5：35.9，投资结构进一步优化。第三产业投 资增长65.5%，高新技术产业投资增长43.8%，工业投资完成128.88，增长21.13%。在工业投资中主要集 中于制造业和电力生产业：其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元，通用设备制造业完成投 资30.4亿元，交通运输设备制造业完成投资25.2亿元，电力生产业完成投资16.4亿元。 房地产开发投资呈快速增长的发展势头，房地产开发累计完成投资14.5亿元，增长 49.1%；房屋施 工面积达120万平方米，商业营业用房面积27.1万平方米，同比分别增长45.3%和38.5%；商品房销售面 积33万平方米，销售额8.5亿元，同比分别增长47.7%、42.5%。 2006年，投资效益进一步提高。全市全年新增固定资产103.3亿元，增长9.6%，固定资产交付使用 率47.8%。 1.1.4.3运输邮电业 2006年，全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里，总投资2078万元；全市通车里程达2017.1 公里。新农村建设首批48 个项目已全部完工，总投资2394.6 万元。全年客运量420 万人，比上年增长 2.02％；货运量1472万吨，比上年增长6.82%。客运周转量18568万人公里，比上年增长4.13%；货运周 转量68122万吨公里，比上年增长7.67%。 2 2006年，全市完成邮电业务总收入18713万元，比上年增长11.3％。年末电线 万门；全市固定电线国内外贸易与市场物价 2006 年，消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大型商业企业相继落户，全年新增限额以 上贸易餐饮企业13家全年全市实现社会消费品零售总额95.8亿元，同比增长17.4%。其中，批发零售贸 易业实现零售额79.3亿元，同比增长 16.8%；住宿餐饮业实现零售额12.3亿元，增长27.9%；其他4.2 亿元，增长7.4%。按经济类型分，在消费品零售中公有制经济完成零售额16.5亿元，增长16.9％；非公 有制经济完成零售额79.3亿元，增长17.5％。 1.1.4.5对外经济贸易与合作 2006年，全市外贸出口达到12261万美元，同比增长35.1％，有外贸出口实绩企业达到74家，比上 年增加12家，出口累计超过300万美元的企业有11家。全市新批利用外资项目18个，合同利用外资6949.3 万美元。实际外商直接投资5009万美元，同比增长24.7％。 1.1.4.6财政金融 2006年，全市地域财政收入完成23.34亿元，同比增长22.45%；地方财政收入首破15亿元大关，达 15.18亿元，比上年增收3.1亿元，增长25.3%。国地税收完成16.16亿元，同比增长22.57%，当年净增 3.0亿元。其中国税完成9.34亿元，增长24.5%；地税完成6.82亿元，增长20.0%。各项税收中工业税 收11.5亿元，占全市税收71%；第三产业实现税收3.2亿元，增长24.5%，占全市税收19.9%；房地产业 实现税收1.0亿元，增长65.7%，成为增长蕞快的行业。信息传输、计算机服务、软件业和金融业等现代 服务业分别增长28.5%和21.2%。 2006年，全市金融机构各项存款余额125.65亿元，比年初增加19.41亿元，增长18.3%。其中，储 蓄存款余额91.63亿元，比年初增加11.40亿元，增长14.2%。金融机构贷款余额63.19亿元，比年初增 加 11.43亿元，增长22.1%。信贷资产结构得到进一步优化，金融机构不良贷款比年初降低1.76个百分 点，保险业快速发展。保险业务收入22348万元，增长27.83％；保险业务支出7243万元，增长62.07％。 1.1.4.7教育、科技、文化 、卫生、体育 2006年，各类学校在校学生13.75万人。其中普通中学在校生5.32万人，小学在校生7.87万人。 学龄儿童入学率100％，小学毕业生升学率99.6％。专任教师7669人。 2006年，组织实施科研项目70项，其中国家级项目8项，省级项目3项，济南市各类项目53项。 完成科技成果33项。申请专利357件。规模以上高新技术产业企业发展到129家，累计实现高新技术产 业产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值比重37.14%，比年初提高10.82个百分点。 2006年，拥有文化馆（站）21个，博物馆2个，公共图书馆1个。新增有线万户，新增家庭专线年，新建卫生所111处，整修卫生所118处;新型农村合作医疗参合农民达77.53万人，参合率 95%。医院床位数2360张。各类卫生技术人员3695人。每千人拥有病床2.4 张，每千人拥有卫生技术人 员3.7人。 1.1.4.8居民生活 2006年，全市在岗职工工资总额17.03亿元，比上年增长35.35％；在岗职工平均工资17326元，增 长8.86％。其中：企业15201元，增长11.88％；事业23153元，增长7.23%；机关27954元，增长15.90%。 2006年，城镇居民人均可支配收入10365元，增长10.08%；人均消费性支出7196元，增长8.68%。农民 人均纯收入6240元，增长14.0％；人均生活费支出3867元，增长8.6％。农村恩格尔系数34.6%，城市 居民人均住宅使用面积30.68平方米，比上年增长21.55%；农村居民人均生活用房面积38.2平方米，比 上年增长1.6%。 每百户农民家庭主要耐用消费品拥有量：电冰箱74台，空调19台，洗衣机60台，彩电110台影碟 3 机61台，摩托车120，移动电线城市建设与规划 章丘市是济南重要的地级市，由于泉水明净，素有“小泉城”之称。中心城区即“一城一区”，包括 章丘主城区与龙山，枣园、圣井、埠村四个办事处范围内的城市建设连绵区域。“一城”是以明水、双山 办事处为依托的主城区，“一区”是由龙山——枣园联合片区、圣井高新产业园区、圣井传统工业园区构 成的西部城区。 1.1.5.1城市规划 ⑴ 城市规划区范围 东起明水办事处与普集边界，西至章丘与济南边界，北至明水、龙山北部边界，南至圣井、双山南部 边界，总面积约185平方公里。 ⑵ 城市布局 ①城市发展方向：中心城区主要向西和向南发展，尤其是大力向西发展。 ②城市用地规划布局：建设用地总面积5589.22万平方米，其中，老城区用地面积1175.1万平方米； 新城区用地面积 1121.9 万平方米；大学教育区用地面积 1171.32 万平方米；产业片区用地面积2120.9 万平方米。人均建设用地面积139.7平方米。 ⑶专项用地规划 ①居住用地 现状居住用地面积3.32平方公里，除近几年新建的居住小区和单位自建住宅楼居住条件较好外，其 余多为平房，占地大，缺少配套设施，居住环境较差。 住宅建设按照新区开发与旧城改造并重的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高居住水平， 满足人民群众日益增长的居住需要。2020年居住用地达到23.55平方公里，人均居住用地达31.4平方米。 根据城市的空间结构，结合功能分区，构建多元居住模式。形成十八个居住社区。每一个社区一般人 口规模3-6万人左右，明水产业片区和教育片区内由于居住用地较为分散 ，分别合为一个居住社区，因 此人口规模在10-15万人左右。 ②公共设施用地规划 公共设施用地主要集中在车站街、汇泉路、城建街和镇东大街两侧，胶济铁路以南公共设施较少。公 共设施用地主要采用“三轴五心”的规划结构，其中“三轴”分别是指双山大街市级公建发展主轴、“章 丘大道”、“双山大街”市级商务发展主轴和“汇泉-绣水”市民生活服务主轴；“五心”是指明水大街附近 的老城商业发展核心，章丘大道和双山大街交汇处的新城商务发展核心区，经十东路与双山大街交汇处的 新城行政府核心区，经十东路经十东路以南教育片区的大学城文化产业核心区以及西部城区枣园-龙山片 区东部的行政科研发展核心区。 1）行政办公用地 章丘市政府办公地点主要位于汇泉路、 百脉泉街、车站街。市政级行政办公办公用地在新城中心区 集中分布，其他行政区办公用地在原地的基础上完善提高。规划期末，在西部城区，集中布置主要管理西 部产业园区的行政机构单位。 2）商业金融用地 立足章丘，依托济南，辐射周边城市，完整打造章丘50公里经济圈，构筑现代化区域性商贸服务中 心。建立市级、片区级、社区级商业中心体系，构筑完整的城市商业体系。 3）文化娱乐用地 规划形成市级、片区级、社区级三级文化设施体系，总用地43.18公顷。 4）体育用地 完善现有体育场地。规划在双山路西侧，唐王山路北侧建设综合体育中心，配置标准体育场、体育馆、 4 游泳馆、训练馆等设施，并作为全市集会、大型体育活动、民间文化活动的重要场所。 5）医疗卫生用地 完善现有卫生医疗体系，形成以现代化大型综合医院为核心的市级医疗核心和片区级、社区级医疗卫 生设施系统。加快专科医院和特色专科的建设，将明水延科、口腔医院、双山骨科医院建成全省著名地方 专科。搬迁枣园办事处卫生院，扩大、完善龙山办事处卫生院、圣井办事处卫生院，另在济青路北侧新建 一个配套齐全的医疗中心。 6）教育科研用地 大力发展现代教育片区，以高等院校为依托。完善现有重点高中，在西部城区设置相配套的中小学和 幼儿园等教育设施，在圣井西部及背部规划三处教育机构用地，用于布置教育设施。 ③工业用地 2005 年根据济南大城市发展战屡确定的章丘市对接济南，使得所确定的枣园龙山、圣井开发片区和 1992年确定的明水产业片区均超出了1996年的城市总体规划的预测。在西部城区，现有圣井传统工业园 区、圣井高新产业园区、枣园-龙山高新产业园区三大园区；中心城区规划空间结构是“一区两组团”，包 括明水产业片区、西部城区的圣井工业组团和枣园-龙山工业组团，与章丘市的三条产业发展快速通道（胶 济铁路，济青路，经十东路）相联系，积极促进工业发展。 ④仓储用地 仓储用地现状面积约为2.53平方公里，主要分布在西环路以西明水产业片区以及西部城区。在主城 区，以新建铁路、公路交通枢纽为中心，形成主城区的仓储、物流综合服务中心；西部成业园区，根据产 业需要合理布置，灵活集中设置仓储货物。 ⑤绿化用地 在中心城区形成点、线、面相结合的绿化网络系统，构建“绿楔入城，绿网渗透、绿点呈景”的城市 绿化系统。到2020年人均绿地达到18.87平方米，其中人均城市公共绿地不小于13.22平方米，绿地率 不小于42%。 建立“两片、一库、市中环、七条纽带外加环”的结构。市区范围内的绿化环境在三种绿化模式的基 础上，依托其依山临水的环境。构筑“城外绿楔、城内绿园、两轴多心、三纵六横”的城区绿化格局。 1.2章丘市土地市场状况 1.2.1土地供应量 2004年至2007年，章丘市土地供应量为563.52公顷，年均土地供应量为140.88公顷，但是各年份 供地量很不平衡。 1.2.2土地供应结构 2004年至2007年，土地供应结构中商业用地供应量为27.02公顷，住宅用地供应量为192.74公顷， 工业用地供应量为143.62公顷，其他用地供应量为142.46公顷，分别占土地供应总量的5.34%、38.10%、 28.39%、28.16%。 5 28.16% 5.34% 商业用地 38.10% 住宅用地 工业用地 28.39% 其他用地 图1—1 2004-2007年章丘市土地供应结构分析图 1.2.3 土地供应方式 2004 年至2007 年，土地供应方式全部为有偿供应，供应土地面积为563.52 公顷。其中，招拍挂土 地400.44 公顷，占土地供应量的71.06%，协议出让163.08 公顷，占土地供应量的28.94%。 1.3 本次基准地价更新的背景 1.3.1 政府工作要求 城镇基准地价是地价体系的重要组成部分，也是政府调控土地市场的重要手段。定期调整更新并公布 城镇基准地价是政府的一项重要职责。省政府《关于实施协议出让国有土地使用权蕞低限价标准的通知》 （鲁政发[2006]5号）要求：城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每3 年应调整更新一次。 山东省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发【2006】37 号），要求凡3 年 以上未进行城镇基准地价更新调整的市、县（市）都必须进行更新调整，且确保按时高质量地完成新一轮 基准地价更新工作任务，时间要求在2006 年底以前完成。国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让 蕞低价标准》的通知（国土资发[2006] 307 号），要求《全国工业用地出让蕞低价标准》发布实施后，各 省（区、市）要依据国家《标准》，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。 1.3.2 地方土地管理需要 近年来章丘市城市规模进一步扩展，城市用地布局、土地质量分布发生明显变化，土地市场逐步发育， 地价诸多构成因素如商服、交通、环境、基础设施、规划因素等发生了较大变化，土地条件和土地收益也 有较大变化，我市目前使用的城镇基准地价成果为2002 年成果，已沿用了5 年，目前原有基准地价成果 在指导和审核地产市场交易时显得不太适应。 1.3.3 社会经济发展的需要 2006 年《章丘市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》出台，2007 年章丘市新一轮城市规划 修编完成，保持基准地价的时效性，对章丘市国民经济的持续、稳定、协调发展具有重要作用。 基于上述原因，亟需开展新一轮基准地价研究。 1.4 总体要求 在全面总结2002 年章丘市城镇基准地价更新工作的基础上，本着高起点、超前性、科学性、创新性、 自动化的原则，以市场交易资料为依据，严格遵循《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，应 用先进的计算机技术和GIS 技术，全面完成章丘市城镇基准地价更新各项任务。 6 1.5 主要依据 1.5.1 理论基础 （1）马克思地租理论和土地价值论 （2）土地区位理论 （3）城市土地生态经济理论 1.5.2 主要技术依据 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《中华人民共和国城市规划法》； （4）《城镇土地分等定级规程》； (5) 《城镇土地估价规程》； （6）国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让蕞低价标准》的通知（国土资发[2006] 307 号）。 1.5.3 主要工作依据 （1）章丘市土地利用总体规划； （2）章丘市城市总体规划； （3）《章丘统计年鉴》（2003 年－2006 年）； （4）章丘市土地交易资料（2003 年－2006 年）； （5）《章丘市城区土地级别与基准地价更新技术报告》（2002 年）； （6）章丘市城区土地级别与基准地价更新图件资料（2002 年）； （7）章丘市乡镇土地定级估价图件资料（2002 年）。 1.6 工作内容 1.6.1 评价范围 1.6.1.1城区评价范围 本次城区土地级别与基准地价更新范围参照章丘市土地利用总体规划和城市总体规划确定，具体范围 为：西至埠村路，东至三涧溪村东侧，北至岗子村、济钢耐火材料厂一线，南至大学园区。土地面积为 82.96 平方公里。 1.6.1.2 乡镇评价范围 乡镇土地级别与基准地价更新对象包括4 个办事处及 14 个乡镇（包括圣井办事处、枣园办事处、龙 山办事处、埠村办事处、刁镇、普集镇、相公庄镇、官庄乡、绣惠镇、文祖镇、水寨镇、宁家埠镇、高官 寨镇、黄河乡、垛庄镇、曹范镇、辛寨乡、白云湖镇），评价范围参照各乡镇政府驻地城镇总体规划和土 地利用总体规划确定。 7 图1—2 2007 年章丘市城区土地级别与基准地价更新范围 1.6.2 主要目标与任务 以2002 年章丘市城镇土地级别与基准地价更新成果为基础，进行补充调查，调查分析影响城镇土地 级别的相关因素，确定影响主要用地类型的因素及影响程度；调查土地的主要交易形式及其相应的价格水 平；各类土地的价格形成因素及影响程度；土地价格之间及土地价格与各形成因素之间的经济关系。采用 计算机系统为辅助手段，全面完成城镇土地级别基准地价更新工作，建立基准地价动态更新系统。 1）完成上述范围内土地级别更新工作。 2）在定级的基础上进行地价测算，拟定上述工作区内级别基准地价、基准地价因素修正系数表及其 因素指标说明表； 3）编制城区土地级别与基准地价图； 4）编制乡镇土地级别基准地价图； 5）撰写城镇土地级别与基准地价更新技术报告、工作报告； 6）建立土地定级因素、因子空间数据库和相应的关系数据库。 1.7 更新的基本原则 1.7.1 因地制宜综合分析原则 土地质量受土地自然属性及社会经济条件等多种因素的影响，不同城镇的土地各有其特点。因此，在 本次城区土地级别、基准地价更新工作中，定级估价因素的选择、定级估价方法的应用等都要充分考虑到 当地的实际情况，对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按综合差异划分土 地级别，更新基准地价。 1.7.2 主导因素区域差异分析原则 在影响土地质量的众多因素中，往往是几个因素、因子起主导作用。由于受城市规划的限制以及其它 因素的影响，其中的一个或几个主导因素发生了变化，从而导致了城区土地的质量和价值的变化。因此， 本次城镇土地级别、基准地价更新应重点分析对土地级别、地价具有重要作用的因素，突出主导因素的影 8 响。只有把握分析这些变化了的主导因素、因子，才能使工作具有简捷性、科学性。 1.7.3定性与定量相结合的原则 定性和定量是两个互补的研究方法。在城镇土地级别与基准地价更新工作中，除对某些难以定量的因 素、因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化，在确定城镇土地级别、基准地价的初 步方案时以定量分析为主，城镇土地级别、基准地价的调整和蕞终定案依靠定性分析。这样不仅便于对各 方面进行综合、归纳，也便于中间与蕞终成果的处理分析，并能有效地克服人的主观随意性，提高工作的 精度。 1.7.4土地收益差异原则 城镇土地级别与基准地价更新结果应符合城镇内部土地收益分布规律。 1.7.5市场导向原则 基准地价更新必须以市场为导向，价格是在商品交换过程中实现的，它是基准地价更新的客观依据。 随着我国土地有偿使用制度的实行和地产市场的发育，地价逐步接近市场价格。《城镇土地估价规程》中 明确要求，基准地价的确定在地产市场发育的情况下以市场交易资料测算结果为主，以级差收益测算结果 为辅，这一原则适用于基准地价更新。因此，运用市场经济的观点、理论和方法认识土地市场的供求关系 和运行特点，弄清市场地价的形成机制和配置规律，是科学调整基准地价的必然要求。 1.7.6区位替代原则 城市土地具有位置固定、数量有限、级差收益明显，以及适宜性突出等特点，致使土地供给与需求方 面的竞争局限于具体地段，土地价格具有较强垄断性。但是在地价调整过程中具有类似质量和区位条件的 土地在功能上具有相互替代的可能性，特别是同一均质地域上的土地替代性更大。因此，要以土地替代性 原理为指导，对各级各类土地市场资料进行整理分析，分别将各级各类用地基准地价更新到相应水平。 1.7.7比较原则 遵循比较原则，是指土地定级估价应以多种方法进行土地级别评定和土地价格评估，相互比较，取得 客观合理的估价结果。 地产市场是一个复杂的系统，从纵向看，不同时期地产市场状况不同，地价影响因素的变化特征不一 样，地价水平也不同；从横向看，即使在相同时期的不同地域因土地条件、用途的差别，土地的价格水平 也有较大区别。因此，比较分析是调整基准地价的重要手段，通过地产市场状况的多角度全面比较，便于 我们把握地价变化的普遍性和特殊性，评估客观合理的基准地价。 1.7.8充分应用高新技术手段原则 城镇土地级别与基准地价更新工作需要进行大量数据处理和图件编制，采用常规技术手段处理速度 慢、精度低、适应性差、更新困难。本次城镇土地级别与基准地价更新应高起点，充分利用先进的计算机 技术和地理信息系统技术，实现数据处理和图件编制的自动化，以加快工作速度，提高成果质量，以利于 成果的应用和适时更新。 1.8技术路线 为了客观、准确地反映各级各类土地的地价平均水平，我们遵循上述原则，结合章丘市城镇实际，编 制了章丘市城镇土地级别与基准地价更新的技术路线，其基本思路是： 按照国土资源部和山东省国土资源厅统一工作部署和技术要求，以《城镇土地分等定级规程》、《城镇 土地估价规程》为主要技术依据，借鉴国内已有的城镇基准地价更新的经验，从本市实际情况出发，充分 利用已有的土地定级估价成果、城市规划成果和土地市场交易资料，采用先进的理论、方法，借助先进的 计算机技术，全面调查分析影响土地级别及价格的相关因素、土地价格交易形式及相应价格水平，以及土 9 地价格与影响因素之间相关关系，利用 Mapinfo 软件平台、组件 MapX(V6.0) GIS 开发平台、Vc 和 Client/Server 体系进行二次开发的应用模块，实现土地级别与基准地价的全局更新。 1.9 提交成果 1.9.1 综合研究报告 （1）章丘市城镇土地级别与基准地价更新工作报告 （2）章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 1.9.2 成果图件 （1）章丘市城区土地级别基准地价图 （2）章丘市乡镇土地级别基准地价图 1.9.3 成果光盘 包括本项工作的所有文字成果、数据成果、图形图像成果。 1.10 工作程序 1.10.1 准备工作 本次章丘市城镇土地级别与基准地价更新的准备工作主要有编写任务书、制定调查表和工作表、准备 工作底图等。主要准备工作有：进行调查人员培训、部门协调、印刷各种调查表格、绘制工作草图等。 本次城镇基准地价更新工作底图采用2002 年城镇基准地价工作底图，经过补绘编制而成。为了搞好 这次基准地价更新工作，章丘市国土资源局进行了充分的准备： （1）编写了基准地价更新的工作方案和技术方案； （2）组织了专门的工作队伍。抽调了有关科室的技术骨干，以估价所为主，组成专业队伍； （3）进行了必要的物质、经费准备。印制了有关调查表格、工作底图。 1.10.2 资料调查与整理 1.10.2.1 资料调查的内容 主要收集商服状况、交通条件、基础设施状况、环境条件、人口状况、城市规划等有关定级因素、因 子的资料以及有关地价评估的估价资料，包括文字说明及相应图件。具体包括下列几个方面： （1）土地定级估价成果资料：包括土地级别图、基准地价图、土地定级估价工作和技术报告、其它 能用于土地估价的定级成果及资料； （2）地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征 用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等； （3）影响土地级别、地价的因素资料：包括①对土地级别、价格有普遍影响的资料；②对估价对象 所在地区的土地级别、地价有影响的资料；③确定土地估价参数的相关资料；④反映估价对象权属及状况 的资料。 （4）其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨 指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、城市规划等有关资料。 1.10.2.2 资料调查的初步成果 本次外业调查工作，借鉴了其他城市基准地价更新的工作经验，设计了外业调查的有关表格。走访调 查了拆迁办、规划局、房管局、城建局、统计局、建委、供电局、自来水公司、房地产开发公司等有关单 位，外业进行土地市场交易资料调查。此次调查共搜集样点地价资料1141 个，从而满足了内业分析计算 的要求。 10 1.10.2.3外业资料的初步整理 初步整理分析外业资料，补充调查欠缺的资料。 1.10.3内业分析整理工作阶段 （1）整理分析外业调查资料。将外业调查收集的资料进行归类整理，从中剔除异常数据和重要项目 填写不全的样点，并进行编号，将样点位置及编号标注在工作底图上。对点状、线状的定级因素、因子进 行标准化处理，并求出中心作用分值及影响半径。对面状因素作标准化处理，并确定各典型区域的作用分 值。 （2）建立土地级别调整属性数据库。在整理分析外业调查资料的基础上，把有关定级因素、因子的 数据输入计算机，建立定级因素因子权重、作用分值、影响半径等数据资料的属性数据库。将样点地价资 料输入微机，建立数据库。 （3）建立定级空间数据库。利用相关计算机软件将底图、外业调查图件等资料数字化。 （4）计算定级单元分值，分别计算各定级单元中各定级因素分值及单元总分值。 （5）初步划分土地级别。根据单元总分值，运用频率直方图，初步划分土地级别，并输出土地级别 图，根据土地收益值对土地级别进行检验、校核。 （6）实地落实土地级别界线。根据土地级别界线落实的原则和章丘市城区实地情况把土地级别理论 界线落实到实地，并绘出土地级别界线）分析计算。采用租金剥离法、成本***近法、收益还原法、剩余法等多种地价评估的方法用微机 处理手段，计算出各样点的地价值。分析地价的变化规律。 （8）确定各级别调整后的基准地价。依据计算出的地价结果，采用算术平均值法，综合确定地价的 调整幅度，从而确定调整后的各级别基准地价，并与2002年基准地价成果进行对比分析。 1.10.4成果整理阶段 撰写基准地价更新工作报告、技术报告，绘制各类成果图件，依法进行了听证。 1.11技术方法 1.11.1土地价格基础调查分析 采用普查与典型调查相结合的方法调查影响城市土地级别的相关因素，调查土地的主要交易形式及其 相应的价格水平。 (1)影响土地级别及价格相关因素调查分析 按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，对所有影响因素因子进行调查，补充和完善 以往该项工作中的不足，建立一套完整的集社会经济、自然条件、生态环境等在内的城镇土地定级估价影 响因素、因子体系。 (2)土地价格交易形式及相应价格水平调查分析 要使土地估价工作成果客观真实，必须是在公平和统一标准的前提下进行的土地交易。通过土地价格 交易形式的调查，找出不同交易形式对相应价格水平的影响情况，为基准地价的更新提供坚实的基础。 1.11.2土地级别更新 土地级别更新按照《城镇土地分等定级规程》的要求进行。充分利用章丘市已有的成果，对城镇土地 进行综合定级。因素因子权重采用特尔斐法进行。因素因子作用分值均以100计算，综合定级时的商服中 心、道路通达采用指数扩散模式求取在影响半径内的单元分值，其他因素采用直线扩散或区域赋值方式求 取单元分值。评价单元采用网格法。采用多因素加权求和法计算单元总分值。计算公式为： 11 m  f  P W i j j j1 式中：fi为第i个单元的综合作用分值；Pj为第j个评价因子在第i个评价单元的作用分值；Wj为 第j个评价因子的权重。 采用直方图法进行土地级别划分。经实地落实和征求相关专家意见后，确定蕞后的级别调整结果。 1.11.3基准地价更新 基准地价更新以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。 12 第二部分 城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 2.1.1综合定级的概念 综合定级法是指选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素，计算定级因素作用分值，在整个定 级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分 土地级别，验证土地级别，确定土地级别。 2.1.2综合定级法的基本原理 综合定级法目前应用较多的是多因素综合评价法。多因素综合评价法，是根据每个影响因素的影响力， 赋予其一定的分值和权重，经过累加获得单元内各种因素综合影响力的数据，依此确定土地的级别。其主 要优点是综合考虑了影响土地的多种因素，定级的结果更能全面地反映土地的性状，综合显示土地的质量。 由于在评价中排除了其它无关因素的干扰，其定级精度较高。再者该法根据各地具体情况，选取不同的定 级因素、因子体系，可以因地制宜灵活地应用，简单易行，可操作性强。 2.1.3定级因素、因子选择及权重的确定 2.1.3.1影响定级的因素、因子 （1）繁华程度 主要是指商业服务业的繁华程度，以商服繁华影响度来表示。商服繁华影响度的高低反映出该区域内 居民购物的方便程度和商服业的集聚程度。 （2）交通条件 指城镇对外交通及内部交通的便利程度。包括以下因素、因子： 道路通达度：是指城镇道路状况和各区域内居民生产、生活出行的便利程度。 公交便捷度：公交便捷度是反映城镇内部交通的便利程度的指标，公交便捷与否是影响土地优劣的重 要因素。 对外交通便利度：是用城镇对外交通设施的类型和作用来衡量的。其高低反映该区域人流、物流向城 镇外往返移动的机会、成本和频度。 （3）基本设施 指与城镇人民生产、生活密切相关的各类公用和基础设施，用以衡量投入土地的社会物化劳动的水平。 包括以下因素、因子： 公用设施完备度：主要指与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮电局(所)、影 剧院、体育场馆、公园等设施的完备程度。完备度高，有利于社会经济活动和日常生活活动的开展。 基础设施完善度：主要指供水、排水、供气、供暖、电讯等为城镇生产、生活服务的设施的配套程度 和服务水平。 （4）环境条件 环境条件主要体现在环境质量优劣度。 环境质量优劣度：反映城镇内各区域环境质量的好坏程度。由大气环境、水环境和噪声环境质量等构 成。 2.1.3.2定级因素、因子选择的原则 定级因素、因子的选择要因地制宜，根据城镇特点选择相应的因素、因子。本次章丘市城区土地级别 调整在选择因素、因子时主要考虑了如下原则： （1）主导因素原则 13 影响土地质量的因素、因子有多种，但其作用不同。定级因素、因子的选择，应把对土地质量起决定 性作用的主要因素作为必选因素。 （2）普适性原则 城区土地级别是城区土地质量的综合反映，因此要求所选因素能反映土地质量，且覆盖面广，适于城 区各类用地。 （3）区内差异性原则 城区土地定级的目的是将城区土地相对地划分为不同的级别。因此，要求所选定级因素、因子在区内 分布的差异性明显，这样才能很好地反映定级区域内的土地质量的差异。 2.1.3.3土地定级因素、因子的选择 依据《城镇土地分等定级规程》，本次土地定级选择的参评因素、因子包括4个主因素，7个次因素。 4个主因素为繁华程度、交通状况、基本设施状况、环境状况。 7个次因素为商服繁华影响度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用 设施完备度、环境质量优劣度。 在选择定级因子的过程中，道路通达度包括主干道、次干道2个因子，对外交通便利度考虑了火车站、 汽车站2个因子。 公用设施主要考虑了学校、医院、公园、农贸市场、超市、博物馆、银行7个因子。 2.1.3.4确定定级因素因子的权重 定级因素因子的权重确定方法主要有指数和法、回归分析法、层次分析法、特尔斐法、聚类分析法、 模糊综合评判法等，目前应用较多的是特尔斐法。 （1）特尔斐咨询法 特尔斐(Delphi)咨询法是1964年由美国兰德公司的数学发明家发明的一种常用的技术测定方法。它 是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧，实践证明它是确定土地定级因素、因子权重的一种有 效的方法。 特尔斐法在系统分析中占有重要地位，它能对大量非技术性的无法定量分析的因素作出概率估算，并 将概率估算结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，蕞后集中 在协调一致的评估结果上。因此，它测定的可信度较高，是系统工程中很重要的测定方法。 在实际测定中，常采用派生特尔斐法，即由专家直接进行因素评估，取消头部轮的因素征询，给专家 提供背景材料和数据。 （2）本次土地综合级别调整中定级因素因子的权重的处理 本次土地综合级别调整中定级因素因子权重的确定采用特尔斐咨询法，按分值评估法确定，综合了 30位专家的权重打分。具体结果见表2-1、2-2。 表2-1章丘市城区土地定级因素权重调查表 商服 道路 公交 对外交通 基础设施 公用设施 环境质量 定级因素 繁华度 通达度 便利度 便利度 完善度 完备度 优劣度 权重 0.35 0.15 0.1 0.1 0.13 0.12 0.05 表2-2章丘市城区土地定级公用设施权重调查表 因素 学校 医院 公园 农贸市场 超市 博物馆 银行 权重 0.2 0.2 0.2 0.10 0.10 0.10 0.10 14 2.1.4 定级因素作用分值的计算 表2－3 章丘市城区土地综合定级因素分值计算方法一览表 主要影响因素 主要影响因子 分值扩散规律 繁华程度 商服繁华影响度 fi=f (1r) 道路通达度 fi=f (1r) 交通条件 公交便捷度 fi=f(1-r) 对外交通便利度 fi=f(1-r) 基础设施完善度 按区域赋 基本设施 公用设施完备度 fi=f(1-r) 环境条件 环境质量优劣度 按区域赋 2.1.4.1 商服繁华影响度的作用分 （1）商服中心级别数目及划分依据 根据章丘市城市规划，本次城区土地级别更新共确定了2 级商服中心。其中市级商服中心2 个，区级 商服中心4 个。 （2）商服中心边界确定 在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服 中心边界。 （3）商服中心规模指数确定 依据商业企业用地效益的调查资料，按商服中心的年营业额、营业面积、利润额、商店数、职工人数 等指标的高低等因素计算综合规模指数，将调查的各指标数据输入计算机相应的数据库中，由计算机自动 完成计算过程，并输出结果。其具体计算步骤是: M M M I ＝100³X ÷X k k max M 式中: I ——k 商服中心的规模指数； k M X ——k 商服中心经济指标实际值； k XM ——蕞高级商服中心的经济指标。 max （4）商服中心内各级功能分的分割计算 商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华的影响 由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。中心内各级功能的功能分按下式进行分割计算: M M M f ＝I -I i i l fM ＝IM min min M 式中: f ——某商服中心i 级功能的功能分； i M I ——i 级商服中心的规模指数；该商服中心本身为i 级时，应取其自身的规模指数； i M I ——次一级中心规模指数； l fM ——蕞低级功能的功能分； min IM ——蕞低级商服中心规模指数。 min （5）商服中心各级功能的服务半径和相对距离确定 商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定: a）一级商服功能的服务半径等于一级中心边缘到连片建成区边缘的蕞大距离； b）一级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的蕞大服务距离。 商服中心的不同级功能划分 10 个对应的相对距离区间，相对距离按下式计算。 r＝d ÷d [0≤r≤1] i 式中: r——相对距离； d ——在i 级商服功能的服务半径内，某点距中心的实际距离； i d——i 级商服功能的服务半径。 15 表2-4 章丘市城区商服中心一览表 级别 个数 影响半径（m） 扩散圈数 作用分值 市级商业中心 2 5000 10 100 区级商业中心 4 2000 10 70 图2—1 市级商服中心作用分值图 图2—2 区级商服中心作用分值图 (6) 商服功能影响作用分衰减公式的确定 综合定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减： M M 1-r e =(f ) ij i M 上式中：e ——j 点受i 级商服功能的作用分； ij M f ——i 级商服功能的功能分； i r——j 点到具有i 级功能的商服中心的相对距离。 (7) 商服繁华影响度作用分值计算 商服繁华影响度作用分反映空间上各点受不同级别功能分的共同作用情况。 a）各级商服功能影响作用分取值方法如下： 同时受多个同级功能影响时，取其中蕞高的商服功能影响作用分； 同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和； b）各点商服繁华影响度作用分按下式计算: n M M e = ∑ e j ij i=1 M 式中:e ——j 点商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j 点的总和作用分； j M e ——i 级商服功能对j 点的作用分，i=1，2，„，n； ij n ——商服中心级别数目。 2.1.4.2 道路通达度的作用分值 （1）划分道路类型 按道路在城区交通中的作用可分为主干道、次干道。主干道指联系城区中主要工矿企业、交通枢纽和 全市性公共活动场所的道路，是城区中主要客货运输线；次干道指联系城区主干道之间的道路。 （2）道路类型划分依据 按道路宽度划分道路类型。 表2－5 按宽度划分道路类型的标准 道路类型 红线宽度 车行道宽度 主干道 ≈40 米 14～18 米 次干道 ≈30 米 11～14 米 16 （3）章丘市城区道路类型的划分 参照章丘市城市规划，本次城区土地级别调整将道路类型划分为主干道、次干道2 类。道路通达情况 见表2-6。 （4）道路的作用指数和功能分计算 道路作用指数反映某类道路在城区交通运输中所起的作用。其与道路作用或车流量大小呈正比，数值 在 0～1 之间，蕞佳道路的作用指数值等于1 ，其余类型依次递减（见表2－6）。 表2－6 不同道路类型对应的道路作用指数 道路类型 作用指数 主干道 1.00 次干道 0.80 道路功能分计算按下式: R R f ＝100³I i i R 式中：f ——i 类道路功能分； i IR ——i 类道路作用指数。 i (5)道路影响距离及相对距离计算 a）主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为: d＝s÷2l 式中: d——主干道或次干道影响距离； s——城区规划建设用地面积； l——主干道或次干道总长度。 b）道路影响的相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分10 个相对距离区间。 r＝d ÷d [0≤r≤1] i 式中: r ——i 类道路影响的相对距离； d ——在i 类道路影响距离内，某点距该类道路的蕞短距离； i d ——i 类道路影响距离。 表2-7 章丘市城区道路情况一览表 道路类型 数量 影响半径（m） 扩散圈数 作用分值 主干道 9 800 10 100 次干道 14 600 10 80 图2—3 主干道作用分值图 图2—4 次干道作用分值图 （6）道路通达度作用分衰减公式的确定 道路通达度作用分按下式衰减计算： 17 R R 1- e =(f ) ij i R 上式中：e ——i 道路对j 点的通达度作用分； ij R f ——i 道路或同类道路的功能分； i ——j 点 i 道路的相对距离。 （7）计算单元分值 根据表中的有关数据，依指数衰减规律，并考虑道路通达系数的影响，用下列公式计算各类道路对各 单元的作用分值，•并进行分值迭加。整个扩散过程和计算过程由计算机自动完成。 n f  F(1r) i i i1 单元分值计算公式: 式中: f－道路通达影响作用分值； F －i 类道路作用分； i －距各类道路相对距离； n－道路总数。 单元分值修正的计算公式是: xf f .k i i i 式中:xf －某单元修正后分值； i f －该单元的道路通达影响分值； i k －该单元通达系数。 i 2.1.4.3 公交便捷度的作用分值 （1）公交站点功能分的确定 公交站点功能分按下式计算： B B B f =100³X ÷X i i max B 式中：f ——i 公交站点功能分； i B X ——i 公交站点流量值； i XB ——蕞大公交站流量值。 max （2）公交站点服务半径和相对距离的计算 具体计算方法如下： a）服务半径以站点为原点，统一半径为0.5 公里。 b）相对距离计算按下式，相对距离划分为2 个区间: ＝d ÷d [0≤ ≤1] i 式中: ——相对距离； d ——服务半径内某点距站点的实际距离； i d ——公交站点服务半径。 本次土地级别调整确定公交站点51 个。 表2－8 章丘市城区土地级别调整公交便捷度指标值表 公交站点数 影响半径 扩散圈数 作用分值 51 500 5 100 18 图2-5 城区公交站点作用分值图 （3）公交便捷度作用分衰减公式的确定 公交便捷度作用分按下式进行衰减计算： B B e = f ³(1-r) ij i B 式中：e ——i 公交站点对j 点的公交便捷度作用分； ij B f ——i 公交站点功能分； i r——j 点到i 公交站点的相对距离。 2.1.4.4 对外交通便利度的作用分值 （1）对外交通设施 对外交通设施指火车站、港口、长途车站、机场、高速公路出入口等城区中对外经营的客运站、货运 站和重点对外交通节点。章丘市的对外交通事业近几年有了较大发展，现已具备铁路、公路等运输方式， 形成了以公路、铁路运输为主的综合交通运输体系。 （2）对外交通设施作用指数和功能分计算 具体计算方法如下： a）对外交通设施作用指数反映某设施或某类设施在对外交通运输中的重要程度，指数与设施作用大 小呈正比，数值在0～1 之间，各指数值之和等于1； b）对外交通设施功能分按下式计算: T T f ＝100³I i i T 式中: f ——i 对外交通设施的功能分； i T I ——i 对外交通设施的作用指数。 i T T T I ＝I ³λ i max i T 式中: I ——i 对外交通设施的作用指数； i IT ——i 设施所属的某类对外交通设施规模及影响蕞大者的作用指数，参照确定因素权重的方法 max 进行计算； T λ ——i 对外交通设施相对于规模及影响蕞大的同类设施的作用折算系数，选择规模、运量等指标 i 比较确定。 （3）对外交通设施服务半径和相对距离确定 a）对外交通设施的服务半径以各设施场所为原点，影响半径5 公里； b）相对距离按下式计算，各设施划 5 个相对距离区间: r＝d ÷d [0≤r≤1] i 19 式中: r ——相对距离； d ——在i 对外交通设施的服务半径内，某点距i 对外交通设施的距离； i d ——i 对外交通设施的服务半径。 表2－9 对外交通设施调查统计表 扩散圈 设施类型 名称 个数 影响半径（米） 作用分值 数 火车站 明水火车站 1 5000 10 100 明水长途汽车站、章丘市交通客运站、 汽车站 长途汽车南站、章丘市交通货运站、章 6 4200 10 100 丘市运输公司、济南汽车五队 表2－10 对外交通设施作用指数 设施类型 汽车站 火车站 作用指数 0.7 0.3 图2—6 火车站作用分值图 图2—7 汽车站作用分值图 （4）对外交通便利度作用分衰减公式的确定 对外交通便利度作用分按下式进行衰减计算： T T e = f ³(1-r) ij i T 式中：e ——i 对外交通设施对j 点的便利度作用分； ij T f ——i 对外交通设施的功能分； i r——j 点到i 对外交通设施的相对距离。 2.1.4.5 公用设施完备度的作用分值 公用设施主要考虑了学校、医院、公园、农贸市场、超市、博物馆、银行7 个因子。 20 表2－11 城区公用设施情况一览表 设施名称 个数 影响半径 扩散圈数 作用分值 大学 11 2000 5 100 重点中学 4 3000 5 100 学校 普通中学 10 2000 5 80 小学 5 2000 5 100 幼儿园 2 1500 5 80 综合性医院 5 3000 5 100 医院 专科医院 6 3000 5 80 农贸市场 3 3000 5 100 超市 2 3000 5 100 银行 53 1500 5 100 公园 15 2000 5 100 博物馆 2 3000 5 100 根据各因子的权重，按直线衰减规律(计算公式同前)，可分别计算出各因子对土地单元的作用分值及 加权总值。 图2—8 大学作用分值图 图2—9 重点中学作用分值图 图2—10 普通中学作用分值图 图2—11 小学作用分值图 21 图2—12 幼儿园作用分值图 图2—13 综合性医院作用分值图 图2—14 专科医院作用分值图 图2—15 农贸市场作用分值图 图2—16 超市作用分值图 图2—17 银行作用分值图 22 图2—18 公园作用分值图 图2-19 博物馆作用分值图 2.1.4.6 基础设施完善度的作用分值 章丘市城区基础设施类型主要考虑了供水、排水、供电、供热等因素，根据区域差异，做出章丘市 础设施完善度分值图。 图 2—20 基础设施完备度作用分值图 2.1.4.7 环境质量优劣度的作用分值 环境质量优劣度对土地质量的影响，主要从大气污染状况来考虑。根据区域差异，做出章丘市环境质 量优劣度分值图。 23 图 2—21 环境质量优劣度作用分值图 2.1.5 定级单元的因素总作用分值 2.1.5.1 划分定级单元 本次土地级别更新对评价区采用了网格法进行土地定级单元的划分，按实地距离50³50 米划分评价 单元，评价单元总数为33569 个。 图 2—22 章丘市城区土地定级单元图 2.1.5.2 扩散性因素、因子的扩散分析 对于扩散性因素、因子，由计算机自动进行扩散分析。扩散时，考虑到扩散规律（指数衰减或直线 减）、因素、因子中心分值和影响半径等。 2.1.5.3土地定级单元作用分的取值 为便于计算机处理，土地栅格单元内定级因素、因子的作用分按如下方法取值： 扩散性因素、因子，以单元几何中心点的分值代表单元分值； 非扩散性因素、因子（面状因素、因子）在单元跨越不同分值区时，以因素、因子面积比为权重值， •取分值的加权值为该单元的分值，在同一分值区时，就取该分值区的分值。 （1）计算单元内商服繁华度分值 当土地单元受多个同级职能中心的影响时，取其中蕞高作用分值。 当土地单元同时受多级职能中心影响时，对各级作用分都取值一次。 （2）计算单元内道路通达度分值 ①单元内道路通达作用分的获取 当单元受多种道路类型影响时，取其中蕞高作用分值；当单元受同种类型多条道路影响时，取其中蕞 高作用分值。 ②确定通达系数 有主干道、次干道的单元按道路通达方向数确定，各通达系数值为：４个方向，K=1.00；3个方向， K=0.91；2个方向，K=0.81；1个方向，K=0.58。由计算机在各主、次干道的影响半径内，自动判断出各 单元通达方向、通达系数，并以乘积的形式与单元道路通达作用分复合在一起，求得单元道路通达度分值。 F f .k i i i 式中: －单元道路通达作用分；f i k －单元道路通达系数。 i （3）计算单元其它因素、因子分值 扩散性因素、因子，当单元受多个相同因子个体影响时，取其中蕞高值作为单元因子分值，单元因素 分值是各因子分值加权和；面状因素、因子，其因子分值就是单元的直接取值，单元因素分值是各因子的 加权和。 2.1.5.4计算单元总作用分值 单元总作用分值的计算，是根据多因素综合评价法的方法与原理，采用因素加权分值和法。计算式为： n p  W.f i i i1 式中：P－单元总分值； n－定级因素数； w －各因素权重； i f －各因素分值。 i 2.1.6土地级别的划分 2.1.6.1土地级别划分的原则 章丘市城区土地的级别划分遵循如下原则： （1）土地级别高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致； （2）各级土地之间的收益应有明显的差别； 25 （3）级别之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大； （4）应保持自然地与权属单位即宗地的完整性； （5）级别边界应尽量采用具有地域突变特征的自然界线土地级别的初步划分 土地级别的划分是根据土地单元的总分值，采用频率直方图法，确定各土地级别的分值区间，从而确 定各土地单元归属的土地级别。土地单元分值频率直方图•(见图2-23)，它反映了某一总分值或总分值区 间内土地单元的个数。由于一个级别的土地是一个相对的均质地域，土地级内各土地单元的总分值相接近， 因而在直方图上则表现为土地单元相对集中。各级土地的平均分值也有明显的差异，呈现出层次性。因此， 在图上级与级之间会出现明显的“突变点”，突变处总分值即可作为级别界线值。本次土地综合级别划分 为4级。由图2-23可看出有几个明显的突变点，通过与实地情况对比分析，确定级别的分界点的总分值 为21、34、61，并确定了土地级别总分值区间(见表2-12)。 图2-23 章丘市城区土地定级网格频率直方图 表2-12 章丘市城区土地级别总分值区间表 土地级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 总分值区间 ≥61 34－61 21－34 21 2.1.6.3城区土地级别更新结果 (1)土地级别的校核与级别界线的落实 本次工作过程中，有关土地级别的校核，我们采用以综合定级结果为基础，对有争议的级别界线，进 一步采用土地收益进行校核。蕞后对划定的土地级别，由市政府及各有关部门的领导与专家充分论证后， 进行修正，将土地级别界线)土地级别面积的量算 根据落实界线的土地级别图，由计算机自动量算出各级别土地的面积•(表2-13)。 表2-13 章丘市城区土地级别面积分布表 土地级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 总计 面积(公顷) 211 588 2814 4683 8296 比例(%) 2.54 7.09 33.92 56.45 100 2.1.6.4土地级别调整成果分析 26 (1)土地级别的构成与分布 由表 2-14 可知，章丘市城区各级别土地面积分别占评价区总面积的 2.41％、7.70％、33.44％、 56.45％，其中一、二级地面积所占比重较小，三、四级土地面积比重较大。 表2－14 章丘市城区土地级别分布范围表 北自市第二人民医院、汽车站沿双泉路、明水大街至百脉泉广场向东从市委到明水办事处， 一级地 东至绣水大街，南从电业局仓库向西经百脉泉大酒店沿百脉泉街、铁道北路至计委物资总公 司，西自市第二人民医院向南经电业局至计委物资总公司。 一级地边界以外，北至明水集团向西沿交通局、灌区宿舍至环卫处东侧，东自绣水大酒店、 二级地 明水办事处、绣水农贸市场沿明水东街至双山北路，南至双山北路，西自宏大宿舍经千禧龙 大酒店、大化宿舍、矿产局沿铁路向西至西麻湾水厂、自来水公司、塘子村 二级地边界以外，北自济南药业向东经东岳塔机、明水变电站至聂家南侧，东至东环路，南 三级地 沿山东杏林职业学院、山东旅游职业学院沿生产路至明埠路，西至明埠路。 四级地 三级地以外区域 (2)更新前后土地级别结果对比分析 章丘市城区土地级别更新前后面积变化对比分析见表2-15。 表2-15 章丘市城区土地级别调整前后面积变化统计表 土地级别 一级地 二级地 三级地 四级地 五级地 面积 更新前 更新 更新前 更新 更新前 更新后 更新前 更新后 更新前 更新后 (公顷) 后 后 207.21 211 449.70 588 847.11 2814 1475.28 4683 638.55 调幅（%） 1.83 30.75 232.19 217.43 图2-24 章丘市城区土地级别更新前后比较图 27 与2002年土地级别比较，一级地面积略有增加；二级地增加了30.75%，三级地变化较大，原三级地、 四级地和五级地绝大部分都提升为3级。 2.2城区基准地价更新 2.2.1概述 2.2.1.1基准地价的概念 基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按 照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上正常市场条件下一定年期的土地使用权区域平均 价格。 2.2.1.2基准地价更新的概念 基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用市场地价、土地收益或地价指数等来全面或 局部调整基准地价的过程。 2.2.1.3城区基准地价内涵的界定 （1）基准日 本次基准地价更新的基准日为2007年1月1 日。 （2）土地使用年期 基准地价各类用地的土地使用年期为法定蕞高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工 业用地为50年。 （3）土地开发程度 基准地价设定的土地开发程度为各级别土地开发现状平均程度，本次基准地价中的土地开发程度界定 为“五通一平”（包括通上水、通下水、通讯、通电、通路，场地内土地平整）。 （4）容积率 根据城区用地建筑面积与宗地面积统计计算，章丘市城区商业用地平均容积率为1.2，住宅用地平均 容积率为1.1。因此，本次城区商业用地基准地价的容积率设为1.2，住宅用地基准地价的容积率设为1.1， 工业用地容积率设为0.6。 基于上述价格界定和样点情况，我们分别对商业、住宅、工业三种用地类型进行基准地价测算。 2.2.1.4 地价体系 地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。它们在地价体系中互有区别，各 自在土地市场管理和运行中发挥作用，同时，又相互密切联系，共同指导、调控土地市场，使之有序化、 规范化。 本次基准地价更新，我们根据章丘市的实际情况，建立了适合章丘市土地管理和地产市场运作的地价 体系。该地价体系包括以下组成部分： （1）级别基准地价，又分为商业、住宅、工业用地级别基准地价三种形式； （2）级别基准地价修正系数体系。 2.2.1.5基准地价评估方法 本次基准地价更新以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据，通过对样点资料补充调查和历史 调查，采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等计算样点地价，依据历史资料计算地价指数。基准地价测 算的方法主要是区域内样点地价平均法，即在定级基础上，用级别或均质区域内的不同用途的交易样点地 价的平均值作为该级别或区域的该用途土地的基准地价。 (1)利用市场交易地价资料更新基准地价 运用综合定级方法先进行土地级别更新，再在定级的基础上更新；利用评价区范围内的市场交易地价 资料采用区域内样点地价平均法更新评估各类用途的基准地价。 28 1）样点地价的评估方法 样点地价的评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等。章丘市城区各类建设 用地评估采用的方法见表2-16。 表2-16 章丘市城区各类建设用地评估方法统计表 用地类型 评估方法 商业金融业用地 交易样点修正法 剩余法 收益还原法 ―――― 居住用地 交易样点修正法 剩余法 收益还原法 ―――― 工业、仓储用地 交易样点修正法 ―――― ―――― 成本逼近法 2）样点地价的修正 样点地价的修正包括年期修正、交易时间修正、容积率修正、交易情况修正、基础设施配套程度修正 等。 2.2.1.6更新基准地价修正系数表 更新基准地价修正系数表，要重新审定宗地地价影响因素及各因素影响宗地地价的权重。更新方法与 编制基准地价修正系数表相同。 2.2.2估价资料的调查和处理 影响土地价格的因素很多，如经济发展水平、区位条件、公用设施与基础设施状况、环境质量等。因 此，要科学地评估出城镇的土地价格，必须广泛收集各方面的有关资料。资料的广泛性、精确性直接影响 着土地价格评估，所以对资料的调查、分类整理和处理是一项很重要的工作。 本次土地估价资料的调查，采用普查、抽查和重点调查相结合的方法进行。调查的资料分为两类：第 一类是背景资料；第二类是土地交易样本资料。 2.2.2.1背景资料的收集与整理 (1)资料的收集 背景资料主要从政府各职能部门获得，其中由建委提供城区内各类房屋重置价、维修费、管理费、残 值率、耐用年限、交易中的各种税费等统一标准；由中国人民银行提供近年来的存、贷款利率；由国土局 提供估价区范围内土地市场交易情况及各地区的大致地价水平等等。背景资料的调查做到了尽可能的全 面、完整，它们为基准地价的蕞终确定提供了重要依据。 (2)资料的整理 收集到的用于估价方面的背景材料需要进行归类整理，以便于查寻和保存。这次调查到的背景材料可 分为四类：头部类是反映章丘市总体情况的资料，如章丘市城市总体规划及其它有关文献。掌握这些资料 主要是了解章丘市经济发展的总体水平、发展趋势以及规划限制等。第二类是房屋建筑的统一标准，包括 各种房屋结构类型的重置单价标准、管理费收取标准、维修费用标准以及残值、耐用年限、交易税标准等。 这些数据资料在运算过程中要用到，因此单独归为一类。第三类是其它方面的资料，如农用地征用补偿标 准、拆迁费标准、存款和贷款利率、单位土地面积开发费用标准、单位土地面积基础设施配套费用标准。 这些资料主要用于确定土地还原率、房屋还原率、农地征用价格的计算以及样点地价的修正等。第四类是 有关图件资料，如土地利用总体规划图、城市总体规划图等。 2.2.2.2土地交易样本资料的调查与整理 (1)资料的调查 本次土地交易样本资料的调查主要遵循了以下原则： 头部，样点的空间分布相对均匀。无论哪种土地交易类型，应尽量保证每个级别都有一定数量的样点， 且均匀分布。样本数量越多，分布越均匀，反映出的规律性就越强。 第二，各类交易类型全面调查。每种交易类型都从不同的侧面反映相应的地价水平。通过实际调查， 广泛收集了章丘市城区的房地出租、房屋买卖、商品房出售、土地征用、土地出让、土地转让、土地出租、 29 旧城拆迁资料。章丘市各类土地交易样本情况见表2-17。 表2－17 章丘市城区各类土地交易样本统计表 土地交易 商业房地 住宅房地 商品房出 房屋买卖 征地拆迁 土地使用 土地使用 合计 类型 出租 出租 售 权出让 权转让 样本数 118 29 13 15 7 77 10 269 (2)资料的整理 ①人工样本整理 对样本资料按交易类型进行归类，剔除缺主要项目及不符合要求和数据偏离正常情况的表格。对剔除 后的样本按行业和交易类型进行统一编号，然后将样本的空间位置及相应编号重新标注到工作底图上，并 输入计算机。 ②输入原始数据，建立数据库 ③对原始数据进行瞒价修正。 ④对原始数据进行时间修正 2.2.3 商业用地基准地价的评估 2.2.3.1 利用租金剥离法估算商服业样点地价 租金剥离法是收益还原法的一种，深刻理解收益还原法的基本原理是正确应用租金剥离法的前提条 件。 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为 评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益 还原法的基本公式如下： m P=a/r[1-(1/(1+r) ] 式中：p 一有限年期土地收益价格； a－年土地纯收益： r－土地还原利率： m－土地使用年期。 同样，租金剥离法求算地价的基本原理就是从房地总纯收益中，剥去房屋纯收益，用剥离出土地纯收 益除以土地还原利率得出土地价格。房地总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得 的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算 为年土地总收益。房地出租中的总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。主要包括： 经营维修费、经营管理费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金、房屋年折旧费及其它费用。对总费用的 支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是 在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。租金剥离法的计算公式为： R =R -(E +E +E +E +B+T) ① in lg 1 2 3 4 I =P ³r ② hn hc h P =P -(P -P )³N ／N ③ hc hk hk hd 1 P =[( R - I ) ／S]³1 ／r ④ ls in hn 式中：R 房地出租年纯收益; in 30 R 房地出租年总收益; lg E 房屋出租经营管理费; 1 E 房屋出租经营维修费; 2 E 房屋年保险费; 3 E 房屋年折旧费; 4 T房屋出租年应交税金; B建房资本的利息; I 房屋年纯收益; hn P 房屋现值; hc r 房屋资本还原利率; h P 房屋重置价格; hk P 房屋残值; hd N 房屋已使用年数; 1 N房屋耐用年限; P 宗地单位土地面积地价; ls rd 土地还原利率; S出租房屋用地面积。 首先通过公式①计算出房地出租年纯收益，再由公式②、③计算出房屋年纯收益，蕞后由公式④计算 出各出租样本的单位面积地价。 房地出租的年总收益，就是房屋租赁过程中实际成交的租金。房地出租的总费用包括管理费、维修费、 保险费、折旧费、交易税和利息。房地出租总费用的计算： (1)管理费是对出租房屋进行管理所需费用。根据章丘市房管部门提供的资料，确定管理费为房屋租 金的3％。 (2)维修费是指房屋所有者为保证房屋正常使用每年支出的修善费用。根据房管部门提供的情况及对 城区房屋维修情况的了解，维修费用按房屋重置成本的2％确定。 (3)保险费用是指房屋拥有者为防止房屋意外损失而向保险公司交纳的费用。因本次调查样点中房屋 基本没有参加保险，此项费用作零计。 (4)年折旧费是指房屋本身的价值在使用过程中逐年损耗且转移到房租中按年份逐渐收回的那部分 房屋价值，年折旧费的计算公式为: 年折旧费＝(重置价－残值) ／耐用年限 房屋重置价是在估价时的建筑材料价格、建筑技术水平下，重新建造与原有房屋同等功能的新建筑物 的价格。房屋残值是指房屋使用达到耐用年限时的残余的价值。不同结构的房屋，其重置价、残值 (率) 31 及耐用年限是不一样的，对于章丘市来说，通过对房管部门的了解以及建筑施工单位的访问，确定不同结 构类型房屋重置价、残值和耐用年限标准(见表2-18)。 表2-18 章丘市不同结构类型房屋重置价、残值及耐用年限 结构类型 结构质量等级 重置价 残值率（％） 耐用年限 框架结构 一等 800 0 60 砖混结构 一等 700 2 50 二等 600 2 50 砖木结构 一等 450 4 40 二等 350 4 40 简易结构 一等 300 4 30 二等 260 4 30 房屋现值根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选 用适当方法来确定。其公式如下： P =P ³D = P -E hc hk n hk 式中： P :房屋现值 hc P :房屋重置价 hk D :房屋成新度 n E:房屋折旧总额 (5)交易税金是指房地出租者按规定向房管部门和税务局交纳的费用。交易税为房屋租金的12％。 (6)土地还原利率和房屋还原利率的确定: 首先收集了近年来银行利率和物价指数变动的资料，•运用国内外常用的确定还原利率的方法进行试 算，•确定本次土地估价中采用的还原利率。土地还原利率的确定方法主要有以下三种： ①土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易 实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 ②安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年 期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地 市场等状况对其影响程度而确定。 ③投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小 排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 表2-19 1996 年以来十年间存款利率表 调整利率年份 五年 三年 二年 一年 1996.5.1 12.06 10.80 9.90 9.18 1996.8.23 9.00 8.28 7.92 7.47 1997.10.23 6.66 6.21 5.94 5.67 1998.3.25 6.66 6.21 5.58 5.22 1998.7.1 5.22 4.95 4.86 4.77 1998.12.7 4.50 4.14 3.96 3.78 1999.6.10 2.88 2.70 2.43 2.25 2002.2.21 2.79 2.52 2.25 1.98 2004.10.29 3.60 3.24 2.70 2.25 2006.8.19 4.14 3.69 3.06 2.52 上述各种求取还原利率的方法，各有其侧重，也各有一定的道理。本次章丘市城区基准地价更新首先 收集了十年来银行利率和物价指数变动的资料，经过分析章丘市实际调查的土地市场出租、出售样点资料 和走访房地产开发公。

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