2022年的济南土地市场，整体比较平淡，但也出现了几次比较有看点的土地竞拍，全年土地成交量及溢价率滑到近十年谷底；企业拿地呈现“国进民退”特点，全国房企只剩国/央企，地方企业则是平台公司与省内本土民企共舞；区域上，有区域土地接连入市置业热度如烈火烹油，有区域土地偏远房企累觉不爱……

　　新一年已然开启，我们一起回顾2022年的土地市场，看平台公司及非平台公司的拿地排行，看土地成交的区域分布，并拉长时间线从更宏观角度去审视去年的土地出让。

　　备注：土地用途主要包含住宅、商住及商业用地；统计范围包括历下、历城、槐荫、天桥、市中、高新、长清及起步区。

　　在土地出让方面，2022年济南共供应135宗土地，剔除济钢片区5宗地流拍后二次挂牌，以及长清文昌片区1宗商业用地中止出让后再挂牌，济南实际供应土地129宗，总占地面积382.03万㎡，计容建面921.78万㎡。

　　在成交方面，2022年济南共成交了119宗土地，总占地面积345.6万㎡，计容总建面829万㎡，总成交金额336亿元。

　　其中住宅用地共成交60宗，总占地面积213.63万㎡，计容建面437.95万㎡，总成交金额257.63亿元。

　　2022年的土地成交量之低，是过去10年的最低水平。供应方面，比近10年的次低年份2015年还要低15%左右；而在成交方面，比近十年的次低年份2020年，还要低28%左右。

　　环比来看，2022年的土地供应量比2021年有大约45.3%的下降幅度，成交量环比下降约45.8%。

　　时间分布：集中在下半年 上半年占比不足26%

　　2022年全年，济南共有四次集中供地。从溢价率来看，第四批次溢价率最高，为4.01%，第二批次为2.48%，排在第二高。但事实上，还是第二批次土拍竞争更激烈，因为出现了两个拍到现房销售的地块。不过因为第四批次成交土地位置更优，溢价金额更高，从而拉高整体溢价率。

　　全年溢价成交的地块只有6宗（或组团），其中鑫都所拿彩石地块参拍企业最多，华润所拿唐冶地块竞价最激烈；保利所拿正丰路地块楼面价最高，山东保盛所拿商业地块溢价率最高。

　　2022年济南主城溢价成交商、住地块

　　其中第一批次成交于5月7日，涉宅用地成交了55.01万㎡，在全年成交住宅用地中占比为25.8%。这也是整个上半年唯一的一批住宅用地成交。

　　第一批次土拍，也是年度流拍率最高的一次，35个地块中仅成交了21宗，成交率仅60%。其中济钢片区流拍了11宗，在随后的5月9日中济钢片区也有一宗商业用地流拍，5个住宅地块在后面降价出让后成交，不过仍有7个地块为未成交状态。此外，医学中心区域也有3宗住宅用地流拍。

　　2022年济南主城流拍未成交土地

　　到了下半年，济南才迎来第二批次的集中供地，8月初、10月底和12月底各有一批住宅用地成交。其中第二批次住宅用地成交量最大，共有16宗、占地63.22万㎡，占全年成交住宅用地的29.6%；第三批次和第四批次都有14宗住宅用地成交，全面占比分别为26.4%、18.3%。

　　整体来看，住宅用地的成交呈现了上半年低、下半年高的特点。从土地供应看未来的商品房供应，2023年上半年，尤其是三四月份或将出现一定程度的住宅供应不足。

　　区域：历城区土地占比超1/3 起步区土地集中入市

　　分区域来看，历城区域仍是济南土地成交的主力区域，无轮是单项的住宅用地，还是商、住用途总用地，历城区在济南8个区中占比都达到了36%。

　　历下区、起步区、长清区和市中区的土地成交占比都在10-15%之间，槐荫、天桥区和高新区的土地成交占比都在1-8%之间。

　　可以说，2022年，是起步区自2019年作为单独区域供地以来的成交规模最大的一年。不过相比之前的以房企拿地为主，这次成交的土地全部是先行区的政府平台托底。

　　单看住宅用地成交，历城区占比最高，为36%，成交区域上，主要分布在王舍人片区的大辛南区（16.69万㎡）、济钢（18.9万㎡）和东站区域（7.66万㎡），以及郭店片区（5.76万㎡）、彩石片区（15.68万㎡），另外，唐冶片区有华润拿地，科技城片区则有一个环联夜市地块。

　　济南主城区涉宅用地成交建面板块分布

　　其中，彩石的鑫都和唐冶的华润所拿地块，都要封顶预售，最早估计要在今年下半年入市。

　　历下区和起步区占比均在13%左右，供地量都不少。其中，历下区的住宅用地主要分布在科技城片区和盛福片区，中建城发新进盛福，CBD北侧的科技城11、12街区启动开发，中信泰富联合历下控股底价拿地，而保利置业则通过激烈的竞拍角逐杀入科技城片区。这里，在今年将成为济南一个重要的高端改善置业区域。

　　2023年将崛起的科技城板块项目分布

　　槐荫区住宅用地成交最少，仅成交了1宗住宅用地，位于美里湖片区的西沙，占全市住宅用地成交的4%。虽然年度供地计划里医学中心区域有大量可供住宅用地，但因为市场形势较差，房企对城市外缘土地缺乏热情，导致5月份供应的3宗住宅用地流拍，因此在后面的三个批次集中供地中医学中心区域都没有土地再推出。

　　市中区成交的住宅用地在全市八区中占到12%，主要分布在白马山片区和英雄山片区，前者由中能建城市投资发展有限公司联合市中区平台公司拿地，后者被济南城投收入囊中。

　　长清区占比也达到了11%，主要分布在大学园片区、平安片区和文昌街道，拿地企业全部为政府平台背景。

　　天桥区有4宗住宅用地成交，在全市占比6%，位于药山片区的2宗住宅用地由平台接手，而位于北湖及周边的2宗地则分别被瑞马和君道斩获。

　　企业：平台参与地块占80%，或令2023年有效供应再降

　　2022年，土地市场冷清，地方平台公司承担了托底拿地的重任。在济南2022年成交的商、住用地土地中，地方平台公司通过直接出手或联合其他房企而参与摘牌的土地，占到了总量的80%。

　　而全国性的品牌房企，仅有中建城发、保利置业、中信泰富地产、中能建城发（葛洲坝地产）、华润置地5家收获有住宅地块。其中中建城发和保利可谓大赢家，新增土储建面分别排在第一和第二，中信泰富排在第三，三家所收获地块都在改善置业聚集的东部热门片区。

　　中能建城发势头也比较猛，先于2021年12月在唐冶拿地进驻济南，又在2022年10月底落子市中，布局区域跨度也足够大。而华润，则是为了生存而战，在一批次土拍中铩羽而归后，终于在二批次土拍中获取到一宗住宅用地，免去了断炊的不幸。

　　其余拿下住宅用地的企业，主要是地方本土企业，如来自临沂的君道和东营的鑫都。其中前者是首次进入济南市场，后者已是在济南第三次拿地。

　　非平台企业拿地，毫无疑问都是要自己操盘开发的，所以相对来说入市会比较快，有些企业所拿地块已在2022年入市，其余企业的住宅地块基本也都会在2023年内入市。

　　但有着政府背景的平台公司，能够直接从事房地产开发业务的就比较少，其他企业大概率都要找房企合作来开发，这就使得地块上项目入市的时间充满了不确定性，将会导致受2022年土地成交量影响本就不供应不算多的2023年住宅供应再下降。

　　再来看济南地方平台公司的拿地排行，济南城建、济南先投、历城控股和济南城投4家拿地量都比较大，土地建面都在80万方以上，其中前两名的济南城建和济南先投更都是百万方的量级。不过从拿地金额来看，显然济南城投的地块位置都更好，老城核心区也有多个地块。

　　济南政府平台公司拿地情况（单独拿地、联合拿地及占股拿地都计入统计）

　　作为政府背景的平台公司，托底所拿地块一般都是企业前期进行了开发整理的土地，即熟化的土地。

　　区级平台一般只负责自己辖区内的土地熟化整理和托底拿地，而市级平台公司可进行熟化整理的土地范围就比较广。

　　比如济南城建和济南城投所拿地区域就都跨越多个行政区，涉及片区多达6个；而像济南城发虽然同样为市级平台公司，但成立较晚，所开发整理土地量就相对较少，2022年拿地区域也仅有长清的大学园片区和老城的上新街片区。

　　同样土地整理开发区域涉及全城的济南轨道交通集团，2022年拿地建面为34.87万方，相比2021年有大幅减少。

　　在80万+的量级中，济南先投和历城控股同属区级政府平台。过去多年来，历城控股出面托底拿地的次数很少，尤其是住宅用地，但在房企多蛰伏不拿地的形势下，历城控股在今年也不得不出面托底拿下大辛南区土地。

　　在主城土地成交都比较难的情况下，作为还处于开发早期的起步区，市场冷得更快。今年虽然供地实现小爆量，但都是济南先投作为兜底方拿地，后续由谁开发，项目何时入市，都是个未知数。

　　历下控股和市中财金虽然也出手拿下居住用地，但要么是租赁房土地，要么是联合开发企业拿地，土地相对来说成交难度还不算大。

　　在住宅用地都不被挑三拣四的情况下，多数商业用地也只有由平台公司出面拿下的结局。

　　2022年的楼市政策，让改善置业门槛大降，而近两年改善市场明显存在供货不足问题，加上2022年的改善地块成交偏少，无疑加剧2023年的改善置业选择难度。

　　其实不只是改善项目，2023年的刚需刚改项目供应也不会多。很多项目在缓慢去化中清盘，二手房市场的成交占比将有所增大。

　　在房企端，一些企业因为没有后续地块可开发，市场份额将大幅缩减；而保利置业和中建城发，无疑将会迎来一个丰收年。

　　2023年济南地产沉浮，我们一起来见证。

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