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　　随着城市化的进程的速度不断加快，中国已经进入都市圈城市群时代，而人口作为经济社会活力的源泉，想要保障发展的动力就要让城市中的“新市民”能够安居乐业。

　　住房是人的刚需。“新市民”面对城市中高企的房价通常会转向租赁市场，而租赁市场的乱象也让他们居大不易。“十四五”开局之年，政府工作报告提出“尽蕞大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，这可谓给出了“定心丸”，甚至“保障性租赁住房”也成为“2021年度十大新词语”之一。

　　何谓保障性租赁住房？顾名思义这也是住房的一个类别，它是区别于商品房、廉租房、小产权房的另外一种形式，主要面向的对象是人口净流入的大城市中的新市民和青年人。

　　2016年12月，国家正式提出“房住不炒”政策，随即，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，租赁市场作为住房供应体系中的重要组成部分开始加速推进；2019年7月，住建部先后在24个城市进行了住房租赁市场发展试点。

　　（资料来源：网络公开资料，中指研究院）

　　从“十四五”规划提出要扩大保障性租赁住房供给，到今年7月国家层面明确保障性租赁住房建设的基本制度和政策，再到12月刚结束的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出推进保障性住房建设。

　　可以说，保障性租赁住房已经成为当前房地产市场发展中的重点之一。在国家大力推进的情况下，各地方也积极响应。11月15日，山东省政府办公厅印发《关于加快保障性租赁住房实施意见》（以下简称“实施意见”），意见提出“大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难”。

　　根据山东省出台的实施意见，保障性租赁住房应坚持保基本原则，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。同时，保障性租赁住房具体租金标准由各市政府确定，而且要低于同地段同品质市场租赁住房租金，并向社会公示。

　　济南、青岛作为山东省人口净流入的城市，在保障性租赁住房建设方面也出台了相关管理办法。

　　2020年6月，《济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法（试行）》（以下简称“试行意见”）提出保障性租赁住房重点保障在城区工作生活，正常缴纳养老保险和住房公积金，在当地无自有住房的新市民和青年人等群体，不设收入限制；优先保障新就业，从事基本公共服务的新市民；同时也支持符合条件的青年人才申请和用人单位集中申请；并要求为灵活就业人员畅通养老保险和住房公积金自住缴纳渠道。

　　值得注意的一点是，保障对象不能同时享受租赁住房和租房补贴。也就是说，如果使用保障性租赁住房的权利，则高学历500-1500元/月的住房补贴不能同时享受。

　　近日，济南市住房和城乡建设局就加快发展保障性租赁住房起草了实施意见，并面向社会广泛征求意见和建议。征求意见稿指出，“十四五”期间，济南市将力争新增保障性租赁住房20.5万套，建筑面积以不超过70平方米小户型为主，租金原则上不高于同地段同品质市场租金的90%，年涨幅不超过5%，纳入保障性租赁住房房源的项目可享受城市基础设施配套费减免等支持政策。

　　（资料来源：政府网站，中指研究院整理）

　　以济南市保利华庭70平方米左右的出租房源为例，月租金网上报价约2900元，如果在附近区域（如：含10%租赁住房的招商滨河府）租一套保障性租赁住房，租金蕞高约2610元/月，每年蕞少可节省3500元左右的开支；并且根据试行意见，符合条件租赁住房居住人员在社区服务、文化教育等配套享受商品房业主同等权利。

　　试行意见还指出，所有新建（配建）租赁住房不得“以租代售”。运营单位不得一次性收取3个月（不含）以上租金，收取押金金额不得超过一个月租金，不得以收取保证金等方式变相出售。

　　既然保障性租赁住房有诸多利好，那么，作为“新市民”是否在过度期后可以买入？其实要想了解这些，首先要看看保障性租赁住房到底是怎么分类的，这些类别的房源产权又归谁。根据相关规定，保障性租赁住房的来源主要有企事业单位和城中村自有土地建设、新增国有建设用地建设、新出让商品房地块配建、存量闲置房几种方式。其中：

　　头部类，由企事业单位和城中村自有土地建设产权归集体所有；

　　第二类，在新出让商品房地块配建的租赁住房交付后产权将移交给政府，由政府委托市国有房屋租赁运营管理机构管理；

　　第三类，整地块规划建设的租赁住房自持年限不得少于10年，自持年限内不得销售、抵押，不能转为普通商品房。自持年限期满后可以通过补缴土地出让金的方式调整为普通商品房出售。

　　从目前济南市场上的保障性租赁住房布局来看，重点多在产业聚集区、商业商务聚集区、交通枢纽地区（含轨道交通站点周边）、高校、科研园区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域。

　　据不完全统计，在济南市自然资源和规划局网站上有14个纯租赁住房项目规划已经公示，预计有13.6万方约19191套租赁住房将会入市。

　　除此之外，济南拟协议出让新增纯租赁住房地块还有以下几宗：（1）历城区彩石片区春暄路以东、港源六路以南地块，（2）彩石街道办事处、东彩石村安置区西北侧、虎山路以南地块；（3）华山北片区烟雨街以北、蒋家西路以东、太白大街以南、前张路以西地块；（4）郭店片区虞山北路以北、董家十村整合安置房项目以西地块；（5）二环南路以北、文庄路以西地块。这5宗新地块预计将提供面积达30万方的租赁住房。

　　根据2020年6月15日济南市公布的试行意见，“新建商品住房开发项目原则上应按照不小于地上建筑面积10%的比例配建租赁住房，轨道交通站点半径1公里范围内的商品住房开发项目配建比例原则上不低于20%（其中面积小于3公顷（含）地块应全部用于租赁住房建设）。”

　　同时，根据试行意见，“因区域、规模等条件限制，不宜配建租赁住房的，房地产开发企业应在其他适合配建的商品住房开发项目中补建。”

　　从当前的发展来看，保障性租赁住房已经成为楼市重心之一，在政策、企业、政府等多端齐发力下，保障性租赁住房或将成为接下来房地产行业的新发展模式。这样的新模式除了惠及年轻人、新市民等群体以外，对于房企等各类参与主体也面临着更多的挑战。返回搜狐，查看更多

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