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三巨头的力量济南三大市级平台公司土地熟化及开发情况梳理

admin7个月前 (09-23)济南产业信息51

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　近两年来，伴随着房地产行业的深度调整及暴雷企业的越来越多，大牌民营房企逐渐退出土地市场，各地方平台公司、背景实力雄厚的央企以及地方民营房企构成了各城市土地市场攻城略地的主要阵容。

　　其中，又以地方城投公司为托底拿地主力，在一些城市的部分批次集中供地中拿地占比甚至达到5成以上。

　　在济南一级土地市场，比较活跃的市级平台公司为、济南城建以及济南轨道交通集团。下面我们先来看看三家市级平台公司。

　　无论是在土地市场，还是在商品房市场，我们对于济南城投都不陌生。因为它不仅经常出手在济南拿地，还开发了多个商品房项目。

　　济南城投到底是一家怎样的公司？我们从多个维度来看下。

　　首先看下济南城投在全国的负债率排名，根据中国某城投研究会统计的2021全国城投公司负债率情况，济南城投负债率75.1%，在全国排名第5。

　　根据济南城投2022年评级报告，截至2022 年3月末，济南城投集团总债务为797.71亿元，其中短期债务为233.92亿元。

　　济南城投集团主要负责雪山片区、济钢片区、国际医学科学中心片区和马山片区等片区的土地开发整理及棚改旧改安置房建设等项目。

　　济南城投集团主要在建土地开发整理项目合计87739.72亩，主要土地开发整理片区为雪山片区、济钢片区、国际医学科学中心片区和马山片区，预计总投资409.11亿元，已投资129.81亿元。

　　济南城投集团在济南蕞近一次拿地，是2019年的雪山片区土地交易中。这些土地已经通过与万科、绿城合作或者自主开发的方式，进入到了商品房销售阶段。

　　2022年的济钢片区所出让土地，正是济南城投所熟化土地。不过遗憾的是，由于市场形势不乐观，济钢片区所推出土地全部流拍。

　　从开发区域来看，济南城投所整理的土地位置较偏，但发展空间很大，可以说，这些片区都是济南未来发展的重点片区。

　　而根据济南城建2022年的信用评级报告中资料，截至2022年3月末，公司总债务分别为1811.26亿元，其中短期债务为448.13亿元，公司存货和应收账款规模分别为1054.20亿元和181.36亿元，流动性偏弱。

　　土地熟化业务是济南城投的核心业务之一，收入主要系土地出让金返还。在分工上，西城集团主要负责济南西部新城范围内的西客站和大学科技园两大片区的土地开发整理；滨河集团主要负责滨河新区和小清河区域土地熟化，包括华山片区和北湖片区；小清河公司主要负责东沙片区地块。

　　截至2022年3月末，济南城建主要在建土地开发整理总面积合计为9.95万亩，已成交面积达2.05万亩，剩余预计可形成经营性用地面积1.18万亩。

　　截至2022年3月末，济南城建剩余已整理可出让土地约11267亩，其中华山片区6080亩，北湖片区85亩，大学科技园片区3054亩，西客站片区2049亩。随着片区开发不断推进，可用于开发整理的土地将不断增加。

　　济南城建的地产开发业务涉及自主开发和合作开发两种方式，以自主开发模式为主。目前的在建项目均为自主开发模式。

　　不过，在2021下半年及2022年，济南城建旗下公司多次出手，在西客站片区北部、腊山片区大庙屯附近及彩石片区省委党校附近分别摘牌2宗土地。

　　根据济南城建在评级报告中的表述“合作开发方面，公司同国内大型房地产企业联合成立置业公司，以联合摘牌的方式为下一步商业开发储备经营性用地”，如果是合作开发一般在土地摘牌企业中就已体现，所以腊山、西客站及彩石三个项目由济南城建进行自主开发概率较大。

　　济南城投2020年以来摘牌未开发土地

　　2017年，济南轨道交通集团首次登上济南土地招拍挂市场舞台，拿下奥体西路一宗商业用地，开发成为轨道交通大厦。2019年，再次出手，摘牌东站附近商业用地。

　　2021年开始，济南轨道交通集团开始摘牌住宅地块，张马、华山北、王府庄、盛福……到现在，济南轨道交通集团所摘牌住宅用地面积已超33万方，建面达到71.7万方。

　　济南轨道交通集团所摘牌土地，全部位于地铁沿线，土地出让收益将为地铁建设提供一定的资金支持。

　　根据济南轨道交通集团2022年评级报告，截至2021年末，济南轨道交通集团正在进行的土地开发整理项目为张马片区、华山北片区、新东站片区和王府片区土地熟化和开发项目，以及济青高铁历城区征地拆迁项目。其中，张马片区和华山北片区前期采用合作开发模式，后于2019年取消合作开发模式，转为自筹开发模式，并已退还前期合作方投入的土地熟化金；新东站片区和王府片区采用自筹开发模式；济青高铁历城区征地拆迁项目中，济青高铁工程历城和天桥段征迁所需资金由公司负责筹集，公司代表市政府入股济青高铁项目，行使出资人职责，不参与具体土地整理工作，目前公司已出资完毕。

　　张马片区、华山北片区、新东站片区和王府片区的在整理面积共计52767亩，预计将形成可出让面积11712亩，截至2021年末，已出让土地面积1989.50亩。上述四大片区土地整理项目总投资990.41亿元，截至2021年末，已完成投资242.69亿元，尚需投资747.72亿元，未来面临的投资压力较大。

　　济南轨道交通集团虽然摘牌住宅用地较多，但目前绝大多数都未进入开发阶段。只有位于盛福片区的地铁上盖项目，通过济南轨道交通集团子公司济南舜庄建设在山东产权交易中心公开挂牌引入1家战略投资者。蕞终，保利置业成功与济南轨道交通集团牵手，由保利来操盘姜家庄TOD项目。

　　未来，济南轨道交通摘牌住宅地块，未来或将大概率效仿姜家庄地块，引入战投进行开发。

　　济南轨道交通集团所摘牌住宅用地情况

　　从一级土地整理到二级商品房开发，济南城投和济南城建无疑是房地产市场的深度参与者。济南轨道交通集团虽然不直接开发房地产，但土地收益作为地铁建设资金来源的重要补充，对房地产市场也有着比较强的依赖。

　　对于以上三大平台公司来说，土地开发整理前期占用资金多，又遇到房地产下行期土地出让收入降低甚至流拍，未来债务压力会非常大。

　　不过，对于想继续拿地进行开发的房企来说，如果不想在招拍挂中通过资金较量的竞拍来获取土地，那么，找平台公司进行商谈合作不失为拿地的另一途径。

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