近日，济南发布城市更新项目推介手册。一系列重磅城市更新项目面市，它们将革新济南的城市面貌。

　　其中，历下区包括济南中央商务区西片区、铁路智慧产业园（解放一小附近）、三塑地块—历山路TOD商业综合体城市更新项目。

　　市中区包括七贤、杨庄城中村改造；英雄山西片区；白马山片区红场1952项目；腊山工业园改造；六里山片区城市更新项目。

　　历城区包括洪楼广场片区、宋刘片区城市更新项目，东风片区城市更新项目。

　　槐荫区包括市立五院周边片区、段店片区、经一纬十二东三角城市更新项目。

　　天桥区项目包括丁太鲁新徐片区、泺口片区二期、天东光明里城市更新项目、王炉北辛片区城市更新项目、中恒商城及晨光纸业城市更新项目、摩托车大世界片区城市更新项目。

　　1、解放路沿线众多写字楼，解放路一小附近建高端社区

　　在历下区的城市更新项目中，中央商务区西片区是重中之重。它位于工业南路-新泺大街以南、二环东以东、和平东路以北、华阳路南延线以西。

　　项目用地约2.13平方公里，分两期开发。其中，一期位于政法学院、雁翔苑西侧，拆迁后这里将规划住宅用地9宗、商业商务用地7宗、幼儿园2所、九年一贯制学校一所。

　　目前，它的一期项目已经正在拆迁中。推介文件也显示，截至今年1月底，一期拆迁已经签约2025户，签约率为96.38%，补偿金额约50.42亿元。

　　根据规划，作为济南CBD的一部分，这里将主要聚焦科创金融、数字经济、现代高端服务业，瞄准总部企业，以产兴城，以城助产，构建产业集约、生活宜居的产城融合活力社区。

　　值得强调的是，一期范围内的住宅用地基本将用于安置房建设。在近期的拆迁中已经明确了安置房的位置，它们位于解放路南北两侧，包括下图中的A1、A5、A6、A7、A8、A9地块，占据了片区可开发住宅用地的绝大部分。

　　本次推介主要商业商务用地的开发，包括上图中的B1、B2、B3、B4、B6、B7地块。

　　其中，B1地块规划建设国际咨询中心：

　　B2地块将建设国际科创金融产业中心：

　　B3、B4地块将建设国际新金融中心、数字科技产业中心：

　　B6地块规划建设200米超高层建筑，产业定位是国际科创中心：

　　如果说，CBD西片区的更新没有商品住宅是一种遗憾，铁路智慧产业园项目将弥补这种遗憾。

　　该项目位于解放路以南、历山东路以东、和平路以北、山大路以西，也就是在解放路第一小学附近。

　　根据规划，这里拟建设产商一体、产城融合、宜居宜业等多动能复合型未来社区。

　　另外值得一提的是，根据效果图，该地块西南侧建建设一所学校，南侧紧邻和平路，与解放路第一小学的位置稍有不同。这意味着，如果该片区的改造得以启动，解放路一小很可能同时进行改造升级。

　　历下区第三个项目是历山路TOD商业综合体项目。它位于历山路以东、山大南路以南，或者是在绿地明湖城项目南侧。

　　这里紧邻6号地铁线东仓站，将以地铁站为核心，打造高端商务办公、商业一体化的复合型项目。

　　2、市中区，5个更新项目基本处于前期阶段。

　　市中区城市更新推介项目有5个，但基本都处于前期阶段。

　　其中，七贤、杨庄城中村项目，位于二环西路以西、二环南路南北两侧，可谓是济南的西南大门。

　　这里有七贤庄、杨家庄、井家沟等村庄，以及一些厂区板房待改造，拆迁任务很重。

　　根据规划，这里将打造为地区级公共服务中心、产城景和谐的示范平台，高品质生活示范区。

　　坦白地说，该项目何时能够有实质性启动还很不好说。目前，已开展该项目摸底调查，并完成了土地熟化投入产出测算。

　　英雄山西片区城市更新项目，位二七新村新村街道，主要包括二七铁路宿舍二区、济南水泵厂宿舍、大润发等。

　　目前，该项目也处于方案编制、土地熟化投入产出测算等前期阶段。

　　白马山片区红场1952项目，位于兴济河以南、二环西路两侧，将利用工业遗迹，改造为文化创意园，计划保留建筑面积7.62万㎡，改造2.03万㎡，项目总投资3.04亿元。

　　目前，该项目已经就历史建筑的修缮保护事宜进行了前期对接。

　　腊山工业园改造项目，位于济南西南部，腊山河以南、克朗山东路两侧，改造后依然是工业用地为主。

　　六里山片区城市更新项目，在七里山正南侧，玉函路、英雄山路、七里山路合围的三角地。

　　根据规划，这里拆迁改造后以商业、住宅用地为主。目前，该项目也处于前期阶段。

　　3、历城区，宋刘片区拆迁，汽车东站地块改造，洪楼广场附近提升

　　在历城区的城市更新项目推介中，洪楼广场附近的更新无疑是最受关注的。它西邻老城主中心，东临新城CBD，是济南主城内重要商圈之一。

　　我们此前聊过，这里的城市城市设计入选2022年山东省城市设计典型案例，部分地块已经进行用地规划调整，预计这些地块会率先启动改造。

　　（洪家楼广场附近规划调整前后对比）

　　根据规划方案，未来全福河两岸将形成城市绿廊，并结合7号地铁线的站点进行TOD综合体开发。

　　它位于华山片区西侧，具体在二环东高架以西、二环北路以南，这是济南东北部知名的城中村项目。

　　根据规划，这里将打造金融商务、总部办公、文创产业孵化园区等，形成历城门户标志区、“北起”桥头堡。

　　一个亮点：从该片区规划示意图、效果图看，该片区将在中央位置打造一处黄台山生态公园，这对该片区的环境将是一大提升。

　　如果该片区改造实施，它将与华山片区相映成辉，极大改善济南北部的城市形象。

　　最后是东风片区的城市更新项目，它的范围很大，在胶济铁路以南、二环东路以东、工业南路以北。

　　从规划图中可以看到，长途汽车东站地块、集美天悦以南地块，将建设商业商务楼；全福河以西将是住宅产品。

　　4、槐荫区，西客站重要商业地块推介，曾规划万达广场

　　与前述市中区项目都处于前期阶段相反，槐荫区推介的项目进展都较快，很多都是处于净地状态，甚至此前已经出让过。

　　在槐荫区的项目中，位于西客站片区大杨商业地块很显眼：它位于经十路以南、麦德龙以西。该地块此前计划引入万达广场，并进行过土地拍卖，无奈流拍，目前则在进一步推介。

　　另外，市立五院周边城市更新项目，重点推介一期，也就是经十路以南、南辛庄西路以东的TOD综合体项目。

　　远期，市立五院周边城市更新项目规模很大，涵盖核心医疗功能区、儿童健康运动综合体、儿童健康产业园等。

　　段店片区城市更新项目，在段店立交桥附近，包括三宗住宅用地、两宗商业商务地块，土地已经拆迁干净，但在去年的土地拍卖中遭遇流拍。

　　经一路纬十二路地块，则在西市场西侧，交通很方便，将打造高端产业综合体。

　　5、天桥，黄河文旅城、泺口将建文旅产品

　　在天桥区的项目中有一个曾经呼声很大，它就是丁太鲁项目！它位于二环西路以东、黄河以南、二环北路以北，紧临黄河。

　　此前，该项目已经进行大规模拆迁，规划引入融创，建设大型文旅城项目。

　　现如今，该项目再次推介，案名定位黄河文旅城。

　　泺口二期项目则是期待已久的项目！它在黄河以南、济泺路东西两侧，现状是大面积的城中村。

　　这里规划有泺口古镇文化区、居住区、国际消费中心、泺口南路慢生活街区、黄河生态公园等。

　　如果说，以上两个项目都很靠北，天东光明里城市更新项目则在老城比较核心的位置：

　　它在成丰桥以东、胶济铁路以北、工商业以南，国棉四厂地块西南，济南火车站东北侧。

　　这里有一些重要的工业遗迹，包括成丰面粉厂、成通纱厂等。

　　王炉北辛项目，在济南西北侧的药山片区，目前这里已经进行大规模拆迁，其开发已经提上日程。

　　它的具体位置在小清河以北，蓝翔路以东、粟山路以南、北马鞍山公园以西。

　　这里主要规划为住宅、商业、教育用地，西北侧紧邻济南殡仪馆的土地则规划为一类工业用地（对居住负面影响较小的工业用地）。

　　中恒商城及晨光纸业项目，位于北园大街以南、济泺路以东，此前已经冻结。

　　这里地处济南北部比较繁华的地块，此前曾签约华润置地，将开发住宅及商业万象汇商业产品。

　　在目前的推介中，该地块定位未变，依然的大型城市综合体项目，涵盖购物中心、商贸市场、商务办公、创意产业、高端住宅等。

　　摩托车大世界项目，在药山片区，三箭瑞景苑、万科北宸之光的北侧。

　　未来，这里主要规划为商业商务、住宅，以及相关配套用地。目前，正在进行高压线迁改，尚未进行拆迁。

　　一系列重磅城市更新项目，将推动城市的变革，让我们生活的城市更加美好。

　　在一系列项目开发建设的背后，最大贡献者当属买房人。因为，这些项目大部分要进行市场化开发，其最终成本是由买房人承担。也就是说，是众多普通买房人所付出的买房款，推动了我们城市的建设。

　　所以说，一定要善待普通买房人，维护好他们的合法权益；要营造更好的就业营商环境，吸引更多人来到济南，我们的城市才能越来越好。

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