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　　原标题：「展望2022」济南这些片区将成为楼市重心④——王舍人之张马板块

　　随着济南楼市版图的不断扩容，在以新东站为核心的王舍人片区越来越受关注。除了非常广袤的土地以外，王舍人片区还搭载了新东站和轨道交通的红利，让这里成为开发商抢滩的热土。

　　根据规划，王舍人片区不仅有已经开通的地铁3号线号线个站点，此外，在片区的南侧还紧邻了地铁2号线，交通方便非常方便。

　　合理的交通规划与便捷的道路网让王舍人片区的房子受到了刚需族的青睐，但由于产品设计和房屋质量等让其保值性一般，而提到王舍人片区就不得不说到它距离主城区较近的张马屯板块。

　　在由09、10、11、12街区构成的张马屯板块中，总用地面积411.99公顷，规划城市建设用地410.85公顷。该板块的发展可以大致的分为三个阶段：头部个阶段是2017年12月碧桂园、正荣和绿城摘取的11宗地；第二个阶段是2019年7月由中间摘取的5宗地；第三个阶段是今年以来由瑞马、轨交集团、银丰、中建、大华等摘取的20宗地。

　　2017年12月1日，碧桂园、正荣和绿城共拿下张马屯11宗住宅和商住用地，这些地块均位于开源中路以北的区域。根据规划，这些地块上分别开发建设了凤凰首府、时代公馆、天宸、璟樾、悦棠府、魅力之城、公园学府、锦悦府共8个项目，目前这一时期的地块除了绿城的项目还未入市以外，其余项目多数已经开始交房，部分楼盘属于尾盘状态。

　　这一阶段的开发有几个共同点：头部拿地均是溢价成交，凤凰首府的C-2地块溢价率高达56.23%，楼面价更是高达14406元/㎡；第二除个别地块以外，多数地块的地上容积率普遍较高，开发建设的大高层产品导致有居住公寓的项目非常多；第三多家房企联合开发现象普遍。

　　在头部个阶段中碧桂园作为拿地大户，向金茂、龙湖等房企伸出橄榄枝，联合开发的情况下让该阶段有150余万方的住宅入市，除去绿城项目以外，为济南市场带来了约1.05万套的住宅。

　　（头部阶段各住宅项目已基本建成）

　　2019年7月22日，中建底价摘取了位于开源中路南侧的5宗住宅用地，又为张马屯带来了40万方的住宅产品，共有3537套住宅入市。

　　在本阶段中除了A-4地块以外，其余4宗地的容积率均在2.0以下，产品与头部阶段相比有了明显改善，居住公寓也仅有个位数。值得关注的是，在第二阶段中建拿取的5宗地中，每一宗地块均需要有无偿配建产品。

　　自去年12月30日轨交集团摘取了张马屯2宗地以来，张马屯迎来新的开发企业。由于今年土拍市场执行“两集中”新规则，张马屯片区又迎来20宗土地成交，其中住宅用地共有17宗，住宅计容71万方，这几乎占据了头部阶段供地的一半。再加上去年底轨交摘取的住宅用地，待入市的住宅体量高达76万方，预计该板块还将迎来6000套左右的住宅新品。

　　在这些住宅地块中，除了城投瑞马·国风和银丰的部分地块地上容积率为1.2以外，其余地块容积率均在2.0-2.7之间，这也就是说明这些地块未来的产品仍然偏刚需或刚改。

　　从区位上来看，第三阶段成交的住宅用地除瑞马的4宗地以外，其余的地块均在张马大街以西，而张马大街以西的整体城市界面也多少刚需住宅与商住混合的产品结合，与之相比，还有大片土地待入市的张马大街以东的居住属性更纯粹。

　　目前，在张马大街以西仅有临近工业北路的4宗住宅还未入市，而在张马大街以东还有整个板块⅓以上的住宅用地待供应。

　　张马屯板块作为王舍人片区的重要组成部分，它4个街区内承接了整个片区蕞大的居住功能，从已出让的现有土地来看，张马屯板块目前有超2万套的住宅，其中1万余套在今年至明年面临交付，而新供应的住宅将超6000套，未来对于购房者来说选择仍然颇多。返回搜狐，查看更多

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