1、洪楼广场以南区域的改造呼之欲出，将结合轨道交通建设TOD文化商贸中心、TOD商业商务中心等。

　　2、工业北高架以南、黄台电厂以东，由历城控股拿下宅地公示产品规划。

　　3、北园高架以北，已经启动征收拆迁的元首针织厂地块规划调整，增加了住宅用地。

　　坐标老城内较为核心的区域，历城区洪楼广场附近将迎来转身。

　　近日，洪楼 TOD 规划研究及重点地段城市设计入选2022年山东省城市设计典型案例，全省仅有15例优秀成果入选。

　　从最新城市设计看，它的整体空间布局位“一廊两轴三核”。

　　一廊，沿着全福河打造绿色生态长廊，滨水休闲连廊、城市科创连廊；

　　两轴，沿着二环东路打造金融、科创、商务聚集轴；沿着花园东路打造文化商贸展示轴；

　　三核，在洪楼广场地铁站形成TOD文化商旅核，围绕二环东路、花园东路交汇处的洪家楼地铁站形成TOD商业商务核，围绕七里堡地铁站形成TOD智慧社区核。

　　周围要实施严格的限高，以洪楼广场天主教堂位核心区，周围200米范围内限高24米，200-500米范围内限高80米。山大北路与全福河交汇处将形成制高点，建筑限高120米。

　　要控制全福河两侧开敞空间，保障生态景观渗透，并合理设置景观步行桥。

　　要控制从二环东高架向北看华山视廊，保障从解放路到花园里区段看华山不受遮挡，等等。

　　在我们看来，该规划最受期待的几点是：

　　围绕三个地铁站将进行TOD开发，其中洪楼广场站、洪家楼站在7号地铁线；七里堡地铁站在已经通车 2号地铁线。

　　全福河沿线要大改造，将形成一条绿色生态长廊、滨水休闲连廊，这将对周围城市品质有很大提升。

　　另外，该规划的出炉还意味着，洪楼广场以南区域的改造正在提上日程，其具体范围是花园路以南、洪家楼南路以东、山大北路以北、二环东路以东。

　　在此前的2022年10月份，济南已经对该区域附近地块的规划进行了调整。

　　（洪家楼广场附近，调整规划的地块分布）

　　在调整之后，北侧七里堡批发市场地块，由原规划商业商务用地变为了住宅用地为主，商业商务用地为辅；花园路以南区域，则大幅增加商业商务用地，全福河以东区域全部变为商业商务用地。

　　（洪家楼广场附近规划调整前后对比）

　　而且，根据济南市此前发布的招商信息，洪家楼广场附近规划效果图如下：

　　总之，各方面信息都显示，洪楼广场以南区域的改造已经箭在弦上。

　　坐标工业北高架以南、黄台电厂以东，在2022年5月份，地方平台企业历城控股在这里拿下5宗宅地，分别是下图的A1、A2、A3、A4、A5地块。

　　现如今，A1地块、A5地块开始公示产品规划。

　　其中，A1地块规划10栋住宅，全部是17、18层产品，主出入口在东侧，次出入口在南侧，社区中间的2、3、6、7号楼有部分日照不足居住标准的房源。

　　它的地上容积率2.5，规划17、18层产品使得建筑排布较密，其楼间距大都在38米左右。

　　它住宅的总建筑面积约4万㎡，共有382户，户均建筑面积105㎡左右。这意味着，它将以中小户型产品为主。

　　地块容积率1.6，规划建设8栋住宅，1栋位9层产品，其他全部位11层产品，社区主出入口在东侧，次出入口在北侧。

　　它的住宅总建筑面积约3.4万㎡，共有258户，户均建筑面积约132㎡，以大中户型产品为主。

　　在建筑外立面方面，它采用了灰色、米白色真石漆，南侧外立面有大面积玻璃窗，看效果图还是不错的。

　　当然，这个楼盘最大的不利因素就是西侧的黄台电厂，而且项目西侧还有黄台铁路联络线以高架形式穿过。

　　其中，它的A1、A2地块受周围环境的不利影响将较大，A5地块相对较好。

　　另外，大辛庄所在的济南东站片区（或称王舍人片区），近期价格战打得比较激烈，工业北路以北、奥体中路北延线两侧某楼盘已经将毛坯房产品价格打到了1.2-1.3万左右。

　　大辛庄项目虽然在工业北高架以南，但因临近电厂，与工业北路北侧、奥体中路两侧楼盘相比，它的优势有多大呢？

　　我们觉得，其东侧A5地块密度低，与电厂距离相对较远，有一定优势；但西侧A1\A2地块，未来可能会面临比较大的竞争压力。

　　坐标老城北部，北园大街以北、凤凰山路以东、联四路以西，济南元首针织厂所在地块进行规划调整。

　　该地块此前已经在征收拆迁，规划调整后这里将增加住宅用地，并保留部分厂房作为工业遗迹。

　　这里原来的规划主要为商业商务用地，调整之后大部分调整为住宅地块，保留少量商业商务用地，另外在凤凰山路、北园大街东北角将设置公园。

　　该地块位于北园银座以西、灯具批发市场以东，附近原来主要为元首针织厂区。元首针织厂区前身是济南针织厂，始建于1958年。它占地面积约80多亩，现存一片工业遗产基本保存完好的老建筑，包括车间、食堂、办公楼等。

　　据媒体报道，这里将保留部分工业厂房作为工业遗迹，其位置预计在北园大街与凤凰山路交叉口东侧，也就是G1公园绿地的位置。

　　近年来，得益于老城区北部的旧城改造，北园大街附近新增楼盘较多。众多楼盘的入市，对房价形成了压制，但这也给众多老城居民在附近置业的机会，而且对老城城市面貌的革新也有很大推动。

　　元首针织厂地块的规划调整，以及拆迁征收工作的进行，将助力北园大街附近继续改变升级。

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