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　　原标题：济南房屋空置率究竟有多高？

　　2022年8月5日，贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》，引起了社会上的热议。从其发布的报告来看，济南的住房空置率在10%左右，低于全国12%的平均水平。

　　8月11日凌晨，贝壳研究院发布《关于住房空置率报告的说明》称，本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。空置率口径无法定标准，本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反应真实情况。

　　贝壳作为一家房地产经纪行业的领头企业，掌握着大量的数据和材料，其做出的研究有一定的参考价值和意义。

　　为什么突然又进行致歉，说数据不准确。也许是自我反省，也许是受到了某种未知的压力。

　　所谓的数据不准确，要么是高了，要么是低了，那么以济南为例，10%的空置率是真实的吗？有代表性吗？

　　房老师儿选取自己身边熟悉的十个人，有退休了的，有刚毕业的大学生，有外地留济的，有老济南人，有自己做生意的，有在体制内工作的……具体准确的空置率数据，这是很严谨的学术研究问题，房老师儿无法准确给出，但我们可以大体感知一下济南的房屋空置率。

　　样本一：男，六十六岁，济南本地人，两口子均为工人退休，目前在山大南路有一套60多平米的单位宿舍，以每月2300元的价格出租出去。为了给子女看孩子，离孩子近一点，自己在二环南路九曲片区购置住房一套居住。对他而言，房屋的空置率为0。

　　样本二：男，六十二岁，老济南人，之前在济南拥有三套房。儿子毕业后留在了上海，为了孩子结婚，卖掉了济南两套房，在上海给孩子购置了房屋，济南只留下文化东路中建文化城一套住宅。四年前，因为有了孙子，和老伴前往上海照顾孙子，济南每年回来的次数屈指可数。他生在济南，长在济南，济南的房子怎么着也不能全卖掉，要留个根，想着孙子上完初中，不用照顾了再回济南来居住。对他而言，蕞起码十年之内，济南的房子也一直要空置着，空置率为100%。

　　样本三：男，五十四岁，外地留济人士，在柳行小区和重汽翡翠郡拥有两套住房，长期在重汽翡翠郡居住。柳行小区的房子2021年之前一直在出租，因为房龄较老，设施设备老化，出租期间经常这儿坏那儿坏，租客老是找他维修，比较麻烦，所以从去年下半年开始，房子就一直没有对外出租。就现在对他而言，房屋空置率为50%。

　　样本四：女，四十五岁，滨州来济南工作，事业单位上班，部门负责人，算是单位的中层力量，她赶上了济南房地产高歌猛进的时代。通过二十多年的积累，目前手头有五套房子，自己住在历下区某高档小区，除此之外，还在华山片区、环山路片区、旅游路沿线各有一套住宅，这几套住宅均未出租，而在华强的一套公寓在出租。就她而言，房屋的空置率在60%。

　　样本五：男，四十二岁，宁夏来济南创业，做化学品贸易，目前拥有两套房子。海尔绿城玺园别墅一套，家庭居住使用。中海奥龙观邸住房一套，目前闲置，未出租，他的想法是留给孩子的婚房，至于孩子到时候用不用，先给孩子备着，舍不得出租。对他而言，房屋的空置率为50%。

　　样本六：男，四十岁，大学毕业留济，外省人，自己经营一家传媒公司。他和家人在甸柳小区住，两个孩子上学均在甸柳学区，另外，在章丘碧桂园小区拥有一套二百多平米的别墅，进行了精装修，前几年暑假偶尔过去住一住，近几年基本上不过去居住。对他而言，房屋空置率为50%。

　　样本七：男，三十八岁，济南上大学之后留济，之前在济南某国企上班，其妻子在家全职看孩子，因为嫌收入较低，三年前跳槽到广州，担任某上市公司部门经理。跳槽后举家前往广州居住生活，因广州房价奇高，目前租房居住。其在济南拥有永大颐和园一百六十多平米住房一套，近几年一直闲置。对他而言，房屋空置率为100%%。

　　样本八：女，三十六岁，外地来济，私营企业上班，拥有两套房，一套住宅，一套公寓，住宅自己和家人居住，公寓出租。对她而言，房屋空置率为0。

　　样本九：男，三十三岁，济南本地人，市级环保系统公务员，在聚贤北区有一套两居室（家里拆迁安置），在领秀城有一套三居室。聚贤北区的房子有时候他有应酬，喝酒晚了的话回去住一住，平常基本闲置；自己一家三口，在领秀城长期居住。对他而言，房屋空置率为50%。

　　样本十：女，二十五岁，潍坊来济工作，到了谈婚论嫁的年龄，今年和男朋友每人出了一部分首付，在唐冶片区的鲁能泰山七号购买了一套三居室，她和男朋友均在高新区上班，房子自己居住。对她而言，房屋空置率为0。

　　房老师儿列举的这十个人都是有名有姓的，不是胡编乱造。通过我们对周围人居住情况的直观感受，我们感觉贝壳研究院的数据确实是不太准确的。如果按照贝壳选取的样本，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，那么空置率会相当大。当然房老师儿选取的样本不一定非常全面，具体还有哪些样本，也欢迎粉丝后台留言给我们。

　　可以肯定的是，济南的空置率肯定要远远高于10%。

　　我们去唐冶片区、西客站片区、长清、章丘绣源河畔看看，夜晚霓虹闪烁、万家灯火，究竟到底能有多少盏灯亮着？如果再加上大量的小产权房，空置率会更大。至于高到什么程度，我们无法下准确的结论，但有几个结论和现象是可以总结如下的：

　　头部、济南四十岁以上的人，大多数拥有两套或者两套以上的房子。除了自己居住外，其余的房子，一部分人因为情怀或者特殊需求，不对外出租；另一部分人，因为嫌麻烦或者房租低，不对外出租。

　　第二、疫情发生以来，经济产生波动，房子不太好往外出租了，租金也在慢慢回调。

　　第三、越繁华的地方，商圈成熟的地方，有产业的地方，房屋空置率越低；越往城市边缘走，产业较少，工作机会少的地方，房屋空置率越高。

　　第四、如果济南新增劳动力和人口的动力不足，如果保障性租赁住房越来越多，那么空置率也会越来越高。

　　第五、大房子、豪宅的空置率会高于小面积的普通住房和公寓。

　　第六、房屋空置率是动态的，如果经济发展好，城市活力足，外来人口多，空置率会下降。

　　第七、不论贝壳统计的济南的房屋空置率是多少，目前市区小面积的二手房的确是越来越难卖了，价格没有蕞低，只有更低，成交周期越来越长。返回搜狐，查看更多

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