房地产合作开发的四种方式案例分析

　　案例:A企业通过出让方式取得一宗土地便用权后江山二手房出售，经建设

　　规划部门批准山西二手房，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发

　　资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作丹桂公寓，双方签订了委托

　　开发、销售协议北塘古镇。协议约定该开发顶目的所有成本、费用均由A

　　企业支付，开发产品委托B企业销售神湾租房网，销售合同由B企业与买

　　方签订曲阜租房，但是销售不动产发票由A企业开具济南出租，A企业按照该楼盘

　　销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费莱镇香格里。

　　实务中西府景苑，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较

　　常见杆石桥租房，这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会

　　应势而生。本案例中2018房贷利率蕞新消息，A企业自身不具备开发资质金华租房网，以自身名义

　　取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得

　　《预售许可证》或《销售许可证》长沙二手家具回收。即便与B企业合作开发，由

　　于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只

　　能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让乌市二手房。这是本案例中销

　　售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业弘阳集团。

　　B房地产企业只是受托代建和代理销售而己成都万科海悦汇城。

　　大家关心的问题是太原阳曲，在这种情形下，该商住楼开发过程中合

　　我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发

　　生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上

　　签署的是委托代建合同湘潭二手房出售。施工阶段除成本费用所签订合同的印花

　　税外，基本没有其他税金天津焦点。

　　尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前己经提前预

　　售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴

　　纳营业税北京贷款利率。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地

　　产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规

　　项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售富通天骏，涉及的

　　也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所

　　得税和印花税网上房贷计算器。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值

　　税的清算和企业所得税实际毛利额的调整铁山坪二手房。

　　B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢

　　B房地产开发企业不其有蕞终开发产品的所有权，不属于共

　　同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建

　　房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托

　　方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；所建房

　　屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的东塘厦镇，不发生土地

　　使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。

　　假如B企业符合上述条件，仅仪是利用技术力量帮助A企

　　业管理工程和受托销售弘善家园二手房，其取得的代建管理费和销售代理费只计

　　算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。

　　但是建业胡葆森，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险东兴租房，对于B

　　企业来说，假如未同时具备上述四个条件店面，主管税务机关可能对

　　其按销售不动产”税目征收营业税重庆回龙湾。毕竟关联企业之间的这种

　　运作比较常见华阳佳园，房地产企业以代建合同的名义进行开发销售沈阳厂房出售，实

　　际情况一般不可能不垫付建设资金恒福，特别是销售合同是由B房地

　　产企业与买方签订的建湖二手房，销售主体与实质不符。其中的税务风险需

　　对于A企业来说美然百度城，由于其不是房地产开发企业高档别墅效果图，项目完工

　　土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计

　　对于双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质

　　的B房地产开发企业名义取得销售许可证首创鸿恩国际生活区，法律要件不完备，难

　　以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少祁县租房，在办理产权手

　　笔者研究了改公司的情况后建议双方可以考虑以下的四种

　　一、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金上海二套房政策，

　　这是通常运用比较普遍的联建合作模式天祥大厦，该方案需要注意的

　　细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手

　　续和各种证件许可2013国五条。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有

　　蕞终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权

　　属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定

　　分成比例变更登记到B的名下邯郸房产。

　　项目开发完成后纳帕英郡，A企业按照所获得房屋的公允价值计算

　　转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税盛世华庭。B

　　企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值

　　税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值快房网 杭州。

　　该方案合作双方都要视同销售撮镇二手房，看似没有享受税收优惠港隆城，但

　　以A企业为开发主体转变为以双方合作名义上的开发主体安徽合肥滨湖新区，符

　　合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主亚运城楼盘，项目涉及的税金

　　也以B企业为主体计算缴纳8号街。避免了以A企业名义开发带来的

　　假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品米易租房，哪

　　么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地

　　产开发企业麓港国际，完全以B企业的名义立项开发销售家居用品包括什么，项目开发销售

　　过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为

　　主体计算缴纳建康路二手房。整个开发过程能够名正言顺。

　　这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地

　　增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权

　　A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资南昌临江商务区，项目开发

　　以B企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、

　　印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。对于A企

　　1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业

　　税问题的通知》（财税【2002】-91号）规定“以无形资产、不

　　动产投资入股秋谷阳光里，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的

　　行为，不征收营业税合生滨江帝景。”A企业以土地使用权作为对B房地产企

　　业的投资奥北科技园，不用缴纳营业税。

　　2、土地增值税:《财政部、国家税务总局关于土地增值税一

　　些具体问题规定的通知》（财税【1995】48号)头部条规定“对

　　于以房地产进行投资、联营的和平里四小，投资、联营的一方以土地(房地

　　产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、

　　联营的企业中时上海万邦都市花园，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上

　　述房地产再转让的廊坊臻丽家园，应征收土地增值税，《财政部、国家税务总

　　局关于土地增值税若干问题的通知)(财税【2006】121号)规定

　　自2006年3月2日起太原华润悦府，对于以土地(房地产)作价入股进行投资

　　或联营的重庆二手，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或老房地

　　产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的安吉房屋出租，均不适用《财

　　政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

　　(财税【1995】148号)头部条暂免征收土地增值税的规定。所以，

　　A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资买小产权房.应当计算缴纳

　　3、印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投

　　资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税武汉房产信息。

　　4、企业所得税:《关于企业重组业务企业所得税处理若}一问

　　题的通知》（财税【2009】59号）明确：资产收购，是指一家

　　企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转让企业)实

　　质经营性资产的交易上海同乐坊。受让企业支付对价的形式包括股权支付、

　　非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易成都现房，相关交易应按以

　　1)被收购方应确认资产转让所得或损失。

　　2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定蜗居之我是业主。

　　3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

　　A企业以土地使用权作为投资服务式办公室出租，应当确认资产转让所得，计

　　算缴纳企业所得税房租租赁税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地

　　使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让

　　如果该投资环节满足(关于企业重组业务企业所得税处理若

　　干问题的通知》(财税【2009】25号）关于资产收购特殊性税务

　　处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企

　　业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支

　　付金额不低于其交易支付总额的85%”，可以选择按以下规定处

　　1)转让企业取得受让企业股权的计税基础阳光上东，以被转让资产的

　　2)受让企业取得转让企业资产的计税基础沈阳房屋出租网，以被转让资产的

　　这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损

　　失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土

　　还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其

　　符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175

　　号)的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业

　　之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之

　　间，同一公司所属全资子公司之间高县二手房，不征收契税富力桃园地址。”的规定则又

　　四、整体产权转移如果A企业除上地使用权外，没有其他

　　重要经营项日，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并的

　　途径香悦四季二手房，合并后以B房地产企业的名义立项开发。

　　这种方式下对于A企业的影响如下:

　　1、营业税:不需要缴纳岚山租房网。《国家税务总局关于转让企业产权

　　不征营业税问题的批复佛山保利花园，(国税}[2002]l65号）中规定：企业整

　　体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为周大福滨海中心，其转让价格不仅

　　仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行

　　为完全不同。因此中国铁建 青秀城，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，

　　不应征收营业税义乌宾王客运中心。

　　2、土地增值税:不需要缴纳。根据土地增值税暂行条例规定，

　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂

　　3、印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程

　　中有关印花税政策的通知》〔财税【2003】183号)的规定泗水租房，经

　　县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账

　　簿己贴花的部分可不再贴花全球房价蕞贵城市，未贴花的部分和以后增加的部分应

　　按规定贴花：因改制签订的产权转移书据免予贴花顺德柏悦湾。

　　4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问

　　题的通知》〔财税【2009】59号)明确：合并深圳出租房屋，是指一家或多家

　　企业(以下称为被合并企业)将其全部资产和负债转让给另一家现

　　存或新设企业(以下称为合并企业)山东山银滩，被合并企业股东换取合并企

　　业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。

　　企业合并，当事方应按下列规定处理:

　　1)合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和

　　2)被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。

　　3)被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补东城。

　　如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若

　　干问题的通知》〔财税[2009]59号)关于合并特殊性税务处理的

　　规定厦门万科金悦城，即“企业合并宝应房产，企业股东在该企业合并发生时取得的股权

　　支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不

　　需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：

　　1)合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础鱼化寨，以被合

　　并企业的原有计税基础确定商场招商。

　　2)被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继旺兴湖公园。

　　3)可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业

　　净资产公允价值x截止合并业务发生当年年未国家发行的蕞长

　　4)被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础嘉实上城名都，以其原持

　　有的被合并企业股权的计税基础确定菜市口二手房。

　　这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失滨州信息，

　　但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使

　　B房地产企业也不需要缴纳契税。根据《财政部、国家税务

　　总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(则税[2008]175

　　号）规定：两个或两个以上的企业杭州房途网，依据法律规定、合同约定天河二手房，

　　合并改建为一个企业屋顶防水材料，且原投资主体存续的长沙保利麓谷林语，对其合并后的企业

　　承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税新拆迁条例。

　　在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A

　　企业的主体资格，并顺利立项开发销售太原市房地产信息网，但不能获得税收收益东方汇经中心。

　　以土地使用权投资既能保留A企业的土体资格，也可以免征营

　　业税十堰租房，符台条件可以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权

　　方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较调兵山房屋出租，进一步免征了本

　　环节的上地增值税、契税朱鼎健，获得了整体税收利益蕞大化，但是没

　　有保留A企业的主体存续资格恒生银行大厦。

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　　发布时间：2022-07-27 07:31:33

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