2023年产业园区跑步入局REITs

admin2年前 (2024-09-23)济南产业信息191

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　2021年6月21日，首批3支产业园区类公募REITs在奔走相告中正式上市，结束了我国17年基于工业地产基础上的REITs本土化屡探屡败的魔咒。“良时正可用”，当中国物业租赁模式兴起和存量资产时代到来，资产证券化繁荣的时机日趋成熟，产业园区的REITs化在打开大门后迅速成为一股风刮进各大产业园运营商心里，蠢蠢欲动，摩拳擦掌。

　　2022年底，华夏合肥高新产业园、国泰君安601211)临港创新产业园、国泰君安东久新经济产业园、华夏和达高科产业园先后成功获批上市。

　　2023年头部季度还没有结束，全国已经有近20支产业园REITs跑起来了……

　　REITs是个舶来品，诞生于上个世纪60年代正在经历大通胀的美国。虽然被直译成房地产投资信托基金，但其实在实践过程中应用范围很广，包括但不限于零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、仓储、租赁住房、林地等物业类型，其中，尤其在工业、办公、住宅领域应用广泛。

　　REITs一经诞生，就显示出了其有别于其他资产证券化的独特优势。作为一种创新融资手段，REITs为中小投资者进入不动产领域设置了较低门槛，并参与共享租金与收益，具有“长期收益率高于股票，波动性低于股票”的收益特征。更重要的是，它解决了产业地产投资大而回报周期长的痛点。所以无论在诞生地美国，还是在世界金融中心之一的新加坡，REITs都被视为一种“积极的资管形式”。

　　在国内，产业园区作为一类特色基础设施资产，战略定位高、经济贡献大，但需要巨大的资金投入，且收益回报漫长而缓慢，退出渠道更是困难，因而往往导致要么大量资金沉淀其中要么令人望而生畏，甚至大多数园区长期陷入“短贷长投+拆东补西”的错位和撕裂中。

　　“REITs”的出现则以资本的手段完善了产业园区“投融建管退”的闭环体系，盘活了现有的存量资产，解决了产业园地周转率的困境。其带来的现金回笼让园区运营方终得以轻松上阵，获得良好投资机会和收益空间，为构建“双循环”、地产软着陆、破解土地财政、化解金融风险提供解决方案，契合了园区运营者的对于良好产业生态建设体系的期望。

　　事实上，早在2004年，商务部就关注到了REITs产品，但因为种种认知和实践中的误区，彼时大部分基于工业地产基础上的REITs尝试均以失败告终。直到2019年9月3日，招商局商业房地产投资信托基金向港交所递交主板IPO上市申请，花旗环球金融为独家代理人。根据招股书显示，此次基金投资组合初步为蛇口的5个商业物业——新时代广场、数码大厦、科技大厦二期和花园城购物中心，建筑面积为26.24万平方米，可租赁总面积25万平方米，根据可租赁总面积计的平均租用率为81.0%，涉及物业资产估值约为65.17亿元。其中，数码大厦、科技大厦、科技大厦二期均为“蛇口网谷”园区内的写字楼综合体（技术上划为工业用途），给国内正在酝酿的国产版园区公募REITs做了一次示范动作。

　　2021年3月11日，国家第十四个五年规划出台，明确提出，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，形成存量资产和新增投资的良性循环”。紧接着，2021年6月21日，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园REIT、博时蛇口产业园REIT作为首批基础设施公募REITs在上交所上市并交易，正式拉开了中国产业园区资本时代的序幕。

　　如今再次回头看，此前REITs探索失败很重要的一个原因，便是园区运营者在实践过程中进一步异化为房地产的债务融资工具，除了把蕞差的资产用来做REITs外，有的产品更是想钻政策漏洞空子，在违规违法的边缘使劲试探。此次首批进入公募REITs通道的3支产业园则不同，几乎都可以算得上国内产业园头部梯队的优秀模范生。

　　比如进展蕞快蕞顺利的招商蛇口001979)，成立于改革开放初期，凭借“敢为天下先”的文化理念，建设了中国对外开放的头部个工业区，孵化了一大批行业领先的优秀企业，积累了丰富的城市园区开发经验。根据招股书，招商蛇口REITs 的基础资产是深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，总估值为25.38亿元，单价为26688元/平米，发行规模20.79亿元，发行价格2.31元人民币，预计回收资金 10.40 亿元，资金用途为投资于招商局智慧城和高新网谷等5个在建产业园基础设施项目。2021年和2022年分红回报率分别是4.1%和4.17%。

　　另一个优秀代表则是国内自主创新主要承载地、中国高科600730)技园区的主要名片——张江。此次张江用于REITs探索的操作实例是位于张江科学城范围内的张江光大园。张江光大园有7栋研发楼，总建筑面积50865平方米，地上面积42663平方米，属性为工业用地，出租率在99%以上，租金平均5.19元/平米/天，叮咚买菜、平安养老、阳光人寿、林洋能源601222)、凡迪基因、瑞芯微电子等都居于此，项目估值14.7亿元，单价28853元/平米（为首批申报项目中蕞高）。根据公开信息，张江光大园REITs2021年和2022年分红回报率分别为4.74%和4.11%。

　　与前两个不同，苏州工业园REITs则由苏州工业园区管委会牵头推动，选取的项目为新建元控股旗下的2.5产业园和苏州国际科技园五期，总建筑面积达到56万平方米，总估值33.5亿元，平均单价为5982元/平米，2021年和2022年分红回报率分别为4.5%和4.54%。

　　到这里我们不难发现，首批的3支产业园REITs均是国企央企，并且几乎均是改革开放时期的探路先锋，在几十年里为全国科技园区做出标杆的学霸代表。此次REITs试点从这三家开始，可以看出国家相关部门对REITs开局的重视和谨慎。

　　这3支优质产业园也不负众望，上市一经验证，马上带来了一波REITs潮，引爆了市场关注度。

　　2021年10月13日，国家级开发园区上海临港600848)园区REIT和中关村000931)园区REIT在上交所完成申报。

　　上海临港园区REITs由临港集团发起，成为全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品。基金招募说明书显示，临港REIT以优质高标准厂房作为底层资产，分别为临港奉贤智造园一期与临港奉贤智造园三期。两处资产均处于临港新片区核心区域，交通及区位优势明显。

　　中关村园区REITs的发起方为中关村发展集团，底层资产是中关村软件园公司持有的三栋科技载体物业，平均出租率达到95%以上，租户基本以科技类企业为主，包括度小满金融、快手、科大讯飞002230)等境内外上市公司及独角兽企业。

　　紧接着，杭州和达高科产业园、济南高新区REITs、郑州高新园区REITs纷纷进入申报程序。很快，REITs潮里将迎来头部个申报的民营产业园。

　　2021年12月9日，民营企业昂立集团开发运营的沈阳国际软件园官方宣布，正式启动公募REITs项目。

　　沈阳国际软件园2009年正式启动，2010年投入使用，位于沈阳高新区浑南新城的沈阳国际软件园，目前是东北地区较为知名的大型科技园区，曾获得东北地区“中国骨干软件园区十强”头部名。公开信息显示，沈阳国际软件园远期总规划用地5平方公里，总建筑面积近400万平米，总投资额超200亿元，采取的是分期滚动开发与租售结合以售养租的模式。

　　如今一期已投入使用的产业办公楼宇面积近80万平米，大部分均为工业用地上的大面积独栋办公写字楼，其中用于自持租赁的部分达到60%，包括3万平米的孵化器以及相关配套空间。只是，因为种种原因，该项目还在申报过程中。

　　截至到目前，国内市场上基础设施公募REITs完成申报的共有25支，其中产业园有8支，分别是博时蛇口产业园REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏和达高科。

　　正在申报路上等待上市的，不完全统计已经有17支。此时，距离REITs在国内诞生仅仅过去了20个月，未来，产业园区的REITs潮势必将更加汹涌澎湃，中国的产业园区，也将正式迎来“资本园区”时代。

　　其中，张江光大园REIT、蛇口产业园REIT正在申请扩募

　　无疑，REITs让产业园区终于实现了流动起来。

　　但同时，也对产业园区运营者提出了更高的要求。在REITs化的园区，只有具有较强的产业吸附能力，能够实现产业生态良性聚集，并自身能力能够支撑租约的稳定和租金的提升，才能真正在资本化道路上走得长久。在这种逻辑下，以传统思路的重资产、轻运营的“房东”模式在资本、产业、运营等更加雄厚的产业园区包围中，势必将成为资本的小鱼。时间过得很快，在REITs浪潮下，也许每个产业园区运营者也应该思考一下，未来将走向何处，或者可以走向何处？

　　本文首发于微信公众号：选址960 。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　广州酒家：拟参设广东广梅预制菜产业投资基金

　　棕榈油库存居高不下，重回90万吨之上金十期货3月7日讯，虽然中国棕榈油进口需求仍未释放，但国内棕榈油库存依然居高不下，并未呈现下滑迹象

　　中国互联网金融协会第二届会员代表大会暨第二届理事会头部次会议

　　中国稀土行业协会：今日稀土价格指数较昨日下跌2.7点

　　核电站可抵抗9级地震烈度，“核电+风光”双核发展，核电资产获迎来价值重估，这两家核电龙头成长空间打开只炒消息

　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。

　　所载文章、数据仅供参考，投资有风险，选择需谨慎。