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　　原标题：2022年济南土地出让金或不超300亿！

　　今日济南迎来2022年度第四次集中供地，8宗共计12个地块，包含4个住宅地块，5个商业地块、1个医疗地块及2个交通场站地块，总面积25.94万㎡。另外，济南起步区也有大批量土地挂牌出让。

　　粗略算了一下本次土地挂牌金额，市区+起步区总计大约为66亿元左右。

　　本次挂牌的几块住宅用地，唯有历下科技城地块比较受关注。

　　此次历下科技城挂牌的居住用地有3宗，分别为科技城片区11街区地块DKJ1129、DKJ1132、丁家安置房地块二，这3宗地块整体出让。2个住宅地块位于二批次中信泰富所摘得地块的西侧，占地面积6.66万㎡，容积率均为2.8，DKJ1129占地面积53829㎡，起拍楼面价为8555元/㎡，DKJ1132占地面积12819㎡，起拍楼面价为8642元/㎡。据说DKJ1129地块内会有一些安置房，具体的还得看挂牌文件。

　　两个商品房地块优劣势都比较明显：

　　优势，距离CBD比较近，旁边配套有历下教育用地。

　　劣势，容积率不算低，2.8容积率，且地块旁边有安置房小区，西侧距离监狱劳教所不远。周边的城建面貌的确有点乱。

　　绑定的丁家安置房地块二位于丁家庄片区奥体西路以东，新泺大街以南，占地面积14152㎡，容积率为2.9，起拍楼面价为3398元/㎡，地块内都要配建安置房。

　　上次中信泰富所拿地块容积率为2.8，楼面价为8327元/㎡，底价成交，看看本次三宗土地谁会收入囊中。

　　另外一宗关注度比较高的地块位于市中区，近邻保利天禧项目。

　　小梁庄项目B地块位于市中区英雄山片区，经十路以南，建宁路以北，中光明街以东，占地面积92670㎡，容积率为2.9，起拍楼面价为9675元/㎡。小梁庄项目B地块同样面临安置房占比大的问题，起拍楼面价也不低。

　　整个片区改善需求还是相对比较充足的，再加上市中区的区位优势，附近配套设施也非常完善，周边和谐广场、海鲜大市场等，地块附近就是光明街小学和济南第十四中学，医疗配套在地块北侧就是济南市妇幼保健院新院区，附近还有山东省立医院。

　　此外，小梁庄项目B地块北侧的商业地块小梁庄项目A地块这次也出让了，面积比较小，两个地块单独出让。

　　除了两面地块还有天桥区的商业地块济南新材料产业园区202211号地块对外出让，济南起步区也有大批地块出让，居住用地为主，还有商业、服务设施、文化设施等。

　　最近各地第四次土拍相继收尾，看杭州2022年土地出让金接近2000亿左右，上海更是高达2700+亿……我们济南今年卖地多少？

　　5月7日，“2022年济南首次集中土拍：14宗流拍 21宗地成交逾90.1亿今天，济南迎来2022年的首次集中土拍。在今天参与交易的35宗土地中，共有21宗成交（其中18宗底价成交，3宗溢价成交），成交额901369万元；剩余14宗地现流拍。”

　　8月1日，济南2022年“二批次”集中供地吸金67亿元。

　　10月31日，济南第三轮集中拍地收官。除西客站片区一宗医疗用地竞价两轮外，其他31宗地均底价成交，成交总金额780140万元，能建、城发拿地，平台公司兜底成交。

　　加上本次挂牌土地，如果全部成交，还有66亿左右收入，大概率2022年济南土地出让金总额在300亿左右。

　　2021年济南（不含济阳区、平阴县、商河县）共成交267宗地块（住宅+商用），总成交面积830万平，约12455亩，总成交金额764亿。

　　2020年济南，8大区域共成交土地135宗，成交面积469.6万㎡，成交金额546.46亿元。

　　我们观察今年济南楼市的四次土拍供地，我们可以数数比较受关注的项目情况：

　　第一次土拍5月7日，历下盛福片区有7宗土地，包含3宗居住用地，占地面积约224亩；4宗小面积地块为商业用地，占地约78亩。该地块被中建城发以380014万元的总价摘得，居住用地楼面价8368元/平—9701元/平，这就是刚刚入市的中建星光城市，入市地块全部小高层，19500-22000的均价。

　　高新区贤文片区轻骑地块3宗居住用地，总面积约76.7亩，其中1宗为租赁住宅用地。该地块最终以100245万元的总价被保利置业摘得，这就是最近热度比较高的保利臻誉，一共445套精装大平层住宅，12月份入市。

　　第二次土拍，8月份，科技城地块的中信泰富地块，据我了解明年下半年才能入市，绝大部分都是小高层产品，面积段比较亲民，套均140-150㎡左右，大概率价格在30000元左右，有一栋高层，户型面积小一些，总价低。

　　另外比较受关注的就是唐冶华润地块， 容积率2.1，小高层+洋房配置，必须封顶之后才能预售；彩石鑫都地块也是如此，必须封顶之后才能预售，容积率1.4，相当低密，共规划14栋住宅，447个停车位，包含1栋10层洋房、3栋9层洋房、4栋7层洋房、6栋4层叠拼别墅。这两个项目，大概率等到2023年上半年才能入市了。

　　第三次土拍成交的地块，没有分布在东城核心区域。

　　第四次土拍的土地，就是上面提到的科技城几块，以及市中区小梁庄地块。

　　2023年，济南东城核心片区，依然是可售楼盘比较少，高端、高品质改善盘更是极其稀缺……

　　近半年咨询我的很多粉丝，大多是想卖掉手中的刚需房或者老房子，到东城购买改善房。

　　如果明年口罩放开，市场再有刺激政策，我的确不好鼓吹东城改善房市场一定会大涨，但是供应稀少，需求旺盛，也是必须要面对的事实。各自根据家庭需求，做好打算，避免踏空。

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