产业用地紧张？济南城镇土地二次开发启动

admin2年前 (2024-09-23)济南产业信息206

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　　土地是不可再生资源，越用越少，越卖也越少了。

　　如何对寸土寸金的城市市区土地进行挖潜，大力开展产业发展，已经是济南市面临的重要问题。

　　近日，济南市人民政府办公厅发布《关于深入推进城镇低效建设用地再开发工作的实施意见》（以下简称《意见》），要求对全市城镇低效建设用地再开发。

　　《意见》指出，城镇低效建设用地指位于规划确定的城镇建设用地范围内，布局散乱、利用粗放、用途不合理、权属清晰且不存在争议的存量建设用地。

　　（一）不符合现有国家产业政策、安全、环保、能耗等要求的产业用地；

　　（二）各区县政府通过亩均综合效益评价认定为低效的产业用地；

　　（三）布局散乱、利用粗放，不符合《山东省建设用地控制标准（2019年）》要求的存量建设用地；

　　（四）土地利用强度低，不符合城市规划功能定位和要求的存量建设用地；

　　（五）已建成但利用不充分或闲置的公共建筑等涉及的存量建设用地；

　　（六）各区县政府认定的其他低效利用存量建设用地。

　　依法认定的闲置土地以及不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不列入低效建设用地再开发范围。

　　对于这些低效建设用地，将采取3种再开发模式：

　　（一）政府收储改造。规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施的土地，按照国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同明确规定或约定应当由政府收回土地使用权的土地，以及按照相关规定需纳入政府储备范围内的土地，由政府收回土地使用权后依法办理供地手续，并给予原国有土地使用权人合理补偿。

　　（二）原土地使用权人改造。在符合规划的前提下，鼓励原土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量建设用地实施改造开发。对纳入成片改造范围的城镇低效用地，原土地使用权人可优先收购归宗后实施改造；原土地使用权人分散的，各方明确权利义务后可组建联合开发体，实施整体改造开发。除改造开发为商品住宅外，需办理供地手续的，可采取协议出让方式办理。

　　（三）市场主体改造。在城镇低效建设用地再开发范围内，市场主体可根据再开发专项规划收购相邻多宗地块，申请集中改造。各级自然资源和规划部门可依据项目实施主体的申请将分散的土地归宗，除改造开发为商品住宅的土地外，按照协议出让方式补缴地价，报市、区县政府批准后，注销原不动产权属并为项目实施主体办理新的登记手续。

　　采取上述（二）（三）模式改造开发为商业、旅游、娱乐等经营性用地的，除按规定补缴地价款及相关税费外，应按照城乡规划要求无偿提供项目总建筑面积的10%或项目用地总面积的15%用于政府公益设施。无偿提供的建筑面积和用途应在土地出让合同中予以约定。

　　改造项目的建筑设计方案需报自然资源和规划部门审查并取得规划许可证。

　　对被改造土地所属人和单位的补偿和鼓励：

　　（一）鼓励立体综合开发模式，充分利用和配置地上、地下空间资源。各区县政府应充分结合城市发展阶段、功能定位和空间布局要求，统筹做好地上、地下空间开发利用规划。鼓励和引导市场主体实施地上、地下综合开发，对利用自有存量建设用地自行改造的项目，地下部分建筑面积减半收取土地出让金；地上部分兼容的绿地、公交场站等公共服务设施计入总建筑面积，不计收土地出让金，由项目实施主体无偿代建并移交相关部门管理使用。

　　（二）在不改变土地用途且符合城乡规划的情况下，以追加投资、提高容积率和土地利用率等方式继续开发，需整体转让或具备宗地分割条件部分转让的，经市、区县政府批准后可采取协议出让方式办理用地手续。

　　（三）符合城市规划的自有工业用地，原土地使用权人可申请转为标准厂房项目或新型产业发展用地，具体参照《济南市人民政府办公厅关于加快工业标准厂房建设的实施意见》（济政办发〔2019〕10号）、《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》（济政办发〔2019〕7号）规定执行。

　　（四）因旧城区改造需异地搬迁，且符合国家产业政策及投入产出要求的工业项目，依法收回原国有土地使用权的，市政府可采取协议出让方式为原土地使用权人异地安置同用途的土地使用权。

　　（五）利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、科技创业载体、互联网+等新业态，改建房屋或新建建筑面积不超过原总建筑面积15%的，经区县政府批准，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议出让方式办理用地手续；符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。

　　（六）在符合规划的前提下，土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等国家、省、市支持发展的新产业、新业态的，按相关程序认定，经市、区县政府批准后，可采取协议出让方式办理用地手续。此类土地再开发后需分割转让的，可参照《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》（济政办发〔2019〕7号）执行。

　　（七）因用地面积较小（不超过3亩）或形状不规则，不具备独立开发建设条件的建设用地，应纳入周边相邻土地统一规划建设。单宗用地面积不超过3亩，累计不超过开发项目用地总面积的10%，规划要求与相邻土地一并集中开发的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），经市、区县政府批准后可采取协议出让方式供地。

　　（八）合理确定土地出让金。城镇低效用地再开发中，因涉及改变土地用途、提高容积率等，需重新办理协议出让手续的，除另有规定外，应按现用地条件土地价格与原用地条件土地价格（或划拨土地使用权价格）的差额补交土地出让金（原出让工业用地提高容积率不再增缴土地出让金）。原用地条件不明确的，以证载用途标准容积率作为原用地条件。

　　（九）调整收益分配政策，鼓励各区县政府实施城镇低效用地再开发。城镇低效用地再开发中，需补交土地出让金的，纳入市级财政管理。在2020年12月31日（含）前签订出让合同或补充协议的，将缴纳出让金总额的60%分配给项目所在区县政府；在2021年12月31日（含）前签订出让合同或补充协议的，将缴纳出让金总额的50%分配给项目所在区县政府；在2021年12月31日以后签订出让合同或补充协议的，将缴纳出让金总额的30%分配给项目所在区县政府。该出让收入应统筹用于建设完善本辖区公共配套设施功能。对于按规定需公开出让的土地，土地出让金仍按现行有关政策分配管理。莱芜区、钢城区土地出让收益按照《山东省人民政府办公厅关于印发〈济南市莱芜市行政区划调整对支持莱芜区钢城区驻地发展的工作方案〉的通知》（鲁政办字〔2019〕17号）规定执行。独立审批建设用地的区县政府可自行制定鼓励政策。